A quoi sert une SCI ?

A quoi sert une SCI : Eviter l’indivision

L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Par exemple, si vous achetez un appartement à la montagne avec des amis, ou si vous avez hérité avec vos frères et sœurs d’une maison de famille, vous vous trouvez dans une situation d’indivision. La limite de l’indivision est fixée par l’article 815 du Code Civil, qui stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Pour reprendre l’exemple de la maison de famille possédée en indivision avec vos frères et sœurs, l’un d’entre eux pourra à tout moment demander à sortir de l’indivision, soit en se faisant racheter sa part d’indivision par un membre de l’indivision ou un tiers, soit en faisant vendre la maison et en partageant le prix de vente.

Si la maison est la propriété d’une SCI familiale détenue par vous et vos frères et sœurs, vous n’êtes pas dans une situation d’indivision, puisque vous êtes propriétaires de parts d’une SCI qui est elle-même propriétaire à 100% de la maison. Si un associé veut sortir de la SCI, il fait son affaire personnelle de trouver un acquéreur à ses parts, mais ne peut pas forcer les autres associés à lui racheter ses parts, ni la SCI à vendre la maison pour lui racheter ses parts.

On voit donc que la SCI est un bon moyen de détenir un bien avec plusieurs autre personnes sans risquer qu’à tout moment l’une de ses personnes nous contraigne à vendre le bien ou à lui racheter sa part.

En quoi une SCI peut-elle être un bon moyen de transmission de patrimoine ?

Evitant les règles de l’indivision, la SCI est un bon moyen d’assurer la pérennité d’un bien dans le patrimoine familial. La SCI a cependant aussi la réputation d’être plus facilement transmissible qu’un immeuble détenu en direct. Cette réputation est vraie en ce sens qu’une SCI est une société et que  donner des parts de sociétés est plus aisé et moins couteux en droits d’enregistrement que la donation d’un immeuble. En revanche, la SCI ne permet pas de payer moins de droits de succession en cas de succession ou de donation. Si vous possédez un bien de 500 000 € et souhaitez le donner à vos enfants, ces derniers paieront des droits de succession sur 500 000 €. Si vous créez une SCI qui achète ce bien de 500 000 €, la SCI vaudra 500 000 € et si vous donnez vos parts de la SCI à vos enfants, ils paieront des droits de succession sur cette somme.

L’utilisation du crédit va elle permettre une transmission à moindre coût.

Exemple : vous créez une SCI qui achète un appartement valant 500 000 €. La SCI emprunte 500 000 € au taux de 2,5% sur 20 ans pour acquérir le bien. La mensualité de remboursement de la SCI sera de 2 650 €. Le bien est loué 1 250 € par mois. Le différentiel entre le remboursement de l’emprunt et le loyer encaissé est de 1 400 € par mois, soit 16 800 € par an et 336 000 € sur les 20 ans du prêt.

Si vous donnez vos parts de la SCI à vos enfants immédiatement après l’achat de l’appartement par la SCI, la valeur de la SCI sera nulle au moment de la donation (appartement de 500 000 € à  l’actif et prêt bancaire de 500 000 € au passif.) Il n’y aura donc pas de droits de succession à payer. En revanche, la SCI connaitra un découvert de 1 400 € par mois. Si vous comblez ce découvert, vous consentirez une donation de 1 400 € par mois à vos enfants, soit 336 000 € sur 20 ans. Vous aurez donc donné un bien de 500 000 € à vos enfants et ces derniers auront payé des droits de succession sur 336 000 €. Dans le cas d’une acquisition à crédit, la SCI aura permis une transmission à moindre coût.

Eric Sabrié

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