Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sont-elles toujours attractives ?

Le nombre de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) en France ne cesse de croître. Aujourd’hui, on en comptabilise 174. Alors que le rendement de l’obligation d’Etat  à dix ans (OAT) persiste à rester sous la barre des 1%, les SCPI conservent une certaine attractivité avec un rendement moyen à 4,63% brut en 2016. Cependant, bien que le rendement moyen des SCPI soit supérieur à 4 %, il ne cesse de décroitre depuis 2009, où il s’affichait à 6,11 %.

Mais, cela doit-il nous inquiéter ?

La principale raison d’une baisse mesurée

En investissant dans l’immobilier locatif, vous pouvez percevoir des revenus fonciers et disposer d’un potentiel de plus-value. Avec les SCPI, les revenus fonciers tirés des loyers sont reversés sous forme de dividendes aux porteurs de part. Quant à la plus-value d’une part de SCPI, elle est fonction de la valeur du parc immobilier sous-jacent. La bonne santé du marché immobilier va donc déterminer la valeur du parc, et par conséquent entrainer ou non une revalorisation de la valeur des parts de la SCPI.

Alors pourquoi le taux de rendement diminue-t-il ?

Taux de rendement = Dividende / Valeur de la part

Depuis 2009, le rendement attendu des parts de SCPI n’a que peu évolué, cependant le prix des parts a sensiblement augmenté.

Prenons l’exemple de la SCPI Immorente, le prix d’une part était de 305€ en 2009, puis de 325€ en 2016. Une progression de 6% du prix de la part qui, couplé à une stabilité du dividende sur cette période, explique la baisse du taux de rendement. C’est la raison principale, mais pas la seule. Dans ce cas, il n’y a pas d’inquiétude à avoir, puisqu’à mesure que le taux de rendement diminue mécaniquement du fait d’une revalorisation du parc immobilier, les porteurs de parts disposent d’une plus grande possibilité de plus-value tout en conservant un dividende relativement constant.

Un placement toujours attractif, merci la dette …

Au cours de la dernière décennie, les crises successives sur les marchés financiers et la politique monétaire exceptionnelle de la Banque Centrale Européenne (BCE) ont créé un contexte favorable à l’investissement dans la pierre. Un placement rassurant dans une période où les marchés financiers sont très volatiles, et un investissement facile d’accès, avec des taux d’emprunt très bas. Les acquisitions effectuées par les SCPI portant majoritairement sur  de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces).

En l’état, les obligations à terme ne rapportant plus rien, les placements sans-risque ont vu leur rendement drastiquement baisser depuis 2009. Par ailleurs, à cause d’une inflation importante des prix sur les quinze dernières années, et d’un encadrement de plus en plus rigoureux des loyers, l’immobilier d’habitation n’est plus synonyme aujourd’hui de rendement élevé. Dans cet environnement, les SCPI, malgré une baisse du dividende servi,  conservent une attractivité certaine liée à une prise de risque mesurée.

Le coût de la dette étant toujours faible, l’investissement par emprunt pour acquérir des parts de SCPI permet d’utiliser une épargne mensuelle pour se créer un patrimoine diversifié. Mais, la véritable question est de savoir pour combien de temps cela va-t-il encore durer ? Le retrait progressif de la politique monétaire non conventionnelle, déjà entamé aux Etats-Unis et inéluctable en Europe, va irrémédiablement conduire à une remontée des taux. Donc si vous souhaitez investir par emprunt afin de profiter de l’effet de levier, n’attendez plus !

Grégoire Charveriat, Auteur de l’article

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