Apprenez à calculer le rendement d’un bien locatif

Avec 5, 7, 10, voire 12 % de rendements affichés, investir dans l’immobilier en direct représente  une formidable aubaine, dont il faut pourtant se méfier. En effet, les rendements affichés sont trop souvent brut ! La rentabilité réelle bien moins généreuse fait l’objet de calcul opaque et simplificateur au détriment de l’investisseur. InvestKeeper vous dit tout ce qu’il faut savoir avant de devenir bailleur.

Du fantasme à la réalité

Bien trop fréquemment, la rentabilité affichée par les agences ne prend pas en compte l’imposition et les frais annexes à l’acquisition et à la gestion du logement. Nous allons vous apprendre à calculer le rendement réel que vous pourriez espérer d’un investissement locatif.

Prenons pour exemple une maison à Chessy d’une valeur de 345 000 € (taxe comprise) dont on peut attendre, selon l’agence, un loyer mensuel brut de 3 410 € (40 920 € à l’année), soit une rentabilité brute de 12 %. Nous allons prendre pour hypothèse que le bien est loué, qu’il n’y aura pas ni vacances locatives, ni soucis de gestion. Par ailleurs, considérons que le bien ne nécessitera aucuns travaux de rénovation.

Première distinction, la différence entre la valeur vénale et la valeur d’acquisition. En effet, même si notre propriétaire obtient le logement au prix du marché, il faut y ajouter 6 à 8 % de frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire). La prise en compte de ces différents frais annexes fait que notre bien coûte réellement 372 600 €, soit 27 600 € de plus.

Chaque année, le propriétaire, sauf cas exceptionnels, doit payer la taxe foncière. Cet impôt, dont le taux est défini par les collectivités territoriales, est calculé sur la valeur locative du bien. Exception pour les propriétés bâties où on applique un abattement de 50 % avant le calcul de la taxe. A Chessy, la taxe foncière étant de 24,87 %, la contribution annuelle sur cette maison serait de 5 088,40 €.

Concernant la fiscalité des revenus perçus, les loyers diminués de la taxe foncière (35 831,6 €) sont imposés au barème progressif de l’impôt, plus prélèvements sociaux et hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Dans le cas où notre propriétaire est à la tranche d’imposition de 30 %, les revenus fonciers subiront une imposition de 16 303,38 €.

Donc le rendement brut annoncé à 12 %, n’est déjà plus que de 5,2 % !

Et encore, dans notre exemple, le bien est directement administré par le propriétaire ce qui n’engendre aucun frais d’agence. Or, ces frais viennent diminués le revenu annuel brut perçu de 7 à 10 %.

Les conditions et imprévus à savoir

Dans le calcul de la rentabilité ci-dessus n’est pas pris en compte le coût annuel des vacances locatives, voire d’éventuels loyers impayés. Ce coût peut être estimé au travers du prix des assurances que l’on peut souscrire contre ces problèmes de gestion locative. Statistiquement, 2,5 % des propriétaires, aujourd’hui en France, font face à des situations d’impayés. En revanche, le problème de vacance locative est plus commun. A titre d’exemple, une vacance locative de deux mois sur notre maison de Chessy, diminuerait le rendement d’un point, et ceux, sans prendre en compte les frais d’agence éventuels liés à la relocation du bien.

L’entretien d’un bien en location est primordial pour le propriétaire, dont le coût est en général estimé à 1 % de la valeur vénale du bien par an. Avoir un logement en bon état permet d’éviter un turn-over important parmi les locataires, et permettra une revente du bien plus aisée.

Avant de pouvoir louer un logement, vous devez consulter le règlement de la copropriété. Par exemple, la location meublée non-professionnelle (LMNP) étant considéré comme une activité commerciale, celle-ci peut y être. De plus, dans le cas de copropriété, des charges supplémentaires sont imputées totalement ou partiellement au propriétaire.

Conclusion

Ne vous laissez plus séduire par des rendements surréalistes. A présent, vous pouvez calculer dans la majorité des cas, le rendement réel d’un bien immobilier de rapport. Cependant, gardez à l’esprit que bien des spécificités existent dans l’immobilier. Il sera donc toujours bien avisé d’être accompagné par un professionnel dans vos démarches.

Eric Sabrié, Expert en investissement

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