démembrement du droit de propriété

Le démembrement du droit de propriété occupe une place importante dans la gestion de patrimoine.

En effet, l’espérance de vie allongée et l’efficacité du système en font un mécanisme de choix dans une gestion efficiente de son patrimoine.

Le sujet du démembrement de la propriété est très large, nous vous présentons en l’espère une vue d’ensemble.

Démembrement du droit de propriété : définition

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Voilà la définition de la propriété, donné par l’article 544 du code Civil.

Ce droit s’applique aux biens, aux meubles et aux immeubles.

Il arrive que, le droit de propriété soit démembré, il se compose alors de deux parties :

– l’usufruit qui est le droit d’usage du bien et d’en percevoir les revenus
- la nue-propriété qui est le droit de disposer du bien sous réserve du respect des droits de l’usufruitier.

La propriété est alors dissociée des revenus.

Il existe trois sources du démembrement du droit de propriété : l’usufruit légal (la durée de l’usufruit est égale à la durée de la vie), l’usufruit conventionnel ou l’usufruit testamentaire.
Pour exemple, le cas de la donation de l’usufruit de ses biens à son conjoint, tandis  que les enfants recueillent par ailleurs la nue-propriété. Ou encore le chef d’entreprise qui transmet à la génération suivante la nue-propriété de son entreprise et qui conserve tout ou partie des revenus qu’il retire de son activité.

La fin de l’usufruit peut intervenir pour plusieurs raisons, les plus courantes étant l’expiration du temps pour lequel il avait été accordé, la mort de l’usufruitier, la réunion sur la même tête des deux qualités …

Démembrement du droit de propriété : le fonctionnement

Les prérogatives de l’usufruitier :

L’usufruitier présente toutes les apparences du propriétaire. Il peut user du bien sans l’accord du propriétaire, le louer, le prêter… sans toutefois l’altérer pour permettre au nu-propriétaire de le récupérer, au terme de l’usufruit, dans l’état dans lequel il l’a trouvé. Ainsi, l’usufruitier ne peut vendre le bien.
La jouissance doit se faire en bon père de famille.

Les prérogatives du nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire a pour limite essentielle  de ne pas entraver l’usufruitier dans sa jouissance du bien.

Démembrement du droit de propriété : La fiscalité

En cas de donation, le démembrement du droit de propriété présente plusieurs intérêts.
Il permet au donateur notamment d’organiser la transmission de son patrimoine de façon anticipée, tout en conservant la jouissance du bien et de ses revenus.

Par ailleurs, le régime fiscal de l’opération est très favorable. En effet, seule la nue-propriété est transmise, les droits de donation ne sont alors calculés que sur la valeur de celle-ci.

En fonction de l'age de l'usufruitier et de la valeur de l'usufruit, la valeur de la nue-propriété change

Au titre de l’impôt sur la fortune, le nu-propriétaire ne déclare pas la valeur du bien dans son inventaire ISF et cela pendant toute la période de démembrement.
En revanche, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’ISF pour sa valeur en pleine propriété.
Article 1133 du CGI : « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »

Enfin, au moment de récupérer la pleine propriété du bien, le nu-propriétaire n’est soumis à aucun droit d’enregistrement, que le démembrement du droit de propriété provienne d’une succession, d’une donation ou d’un contrat.

Auteur : Markentive

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