Comment optimiser la fiscalité de mes revenus fonciers ?

Le régime réel d’imposition des revenus fonciers est, en France, relativement prohibitif. La règle est simple : vos revenus fonciers nets de charges déductibles sont fiscalisés au barème classique d’imposition sur le revenu (tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux à hauteur de 15.5%).

Autant dire qu’à partir du moment où vos revenus nets avant impôts dépassent 26 792€ /part donc que votre tranche marginale d’imposition est de 30%, près de la moitié de vos revenus fonciers sont amputés par la fiscalité.

Le but de cet article est de faire un tour d’horizon des différents moyens à votre disposition pour réduire cette facture.

Faire du déficit foncier

Il existe tel quel un panel de charges qui sont déductibles de vos revenus fonciers : les intérêts d’emprunt, les quotités d’assurance emprunteur, la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères), les dépenses liés à des travaux de rénovation. Si le montant total de ces charges est supérieur à vos revenus, vous créez du déficit foncier qui vient amputer votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an et par foyer. Attention cependant, la part d’intérêts d’emprunt excédant les recettes encaissées, n’est pas imputable, mais reportable.

Les cas de déficit foncier sont relativement rares. Leurs causes les plus fréquentes sont, soit une vacance locative, soit la réalisation de travaux d’entretien ou d’amélioration.

Point positif, le déficit foncier n’est pas intégrable au plafonnement des niches fiscales, par contre vous ne pouvez pas prétendre à du déficit foncier si vous bénéficiez déjà du régime du micro-foncier.

En cas de bénéfice foncier, envisagez la location meublée

Pour ce faire, vous devrez investir dans du mobilier, de sorte de rendre le bien habitable en l’état. Vous aurez donc le statut de « loueur en meublé » et probablement de « loueur en meublé non-professionnel » (LMNP). Dans ce cas, le régime micro-BIC s’appliquera automatiquement si vos recettes sont inférieures à 32 900€ /an. Vous bénéficierez alors d’un abattement de 50% sur vos recettes, avant calcul de l’impôt. Cet abattement est plus avantageux que celui du micro-foncier (50% contre 30%.) Notez que le micro-foncier s’applique uniquement aux locations nues. Ces régimes « micro » impliquent la non déductibilité de vos charges réelles.

Si vos charges excèdent 50% de vos recettes, vous aurez alors intérêt à opter pour le régime réel d’imposition. Attention, vous devrez faire part de votre choix à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année concernée.

Dans le cadre du régime réel d’imposition, vous pourrez déduire de vos recettes toutes les charges que vous déduisiez de vos revenus fonciers, et y ajouter les frais d’acquisition et un amortissement de l’immeuble et du mobilier.

Vous obtiendrez donc un bénéfice taxable inférieur à celui que vous obteniez dans le cadre d’une location nue.

La contrepartie, de cette économie d’impôt, réside dans le fait que vous aurez dû investir dans du mobilier. Cependant, une telle opération vous permettra d’augmenter le loyer perçu de 10 à 15%. La loi Alur encadrant les loyers à Paris, permet de louer plus cher un logement meublé que nu.

A noter qu’à Paris, vous n’aurez pas besoin d’autorisation de la mairie pour louer en meublé, dès lors que le logement constituera la résidence principale du locataire. Une autorisation sera cependant requise pour les locations saisonnières.

En cas de vente d’un bien loué en tant que LMNP, le calcul de la plus-value est identique à celui d’un bien loué nu (pas de réintégration des amortissements).

Limiter la fiscalité sur ses revenus fonciers dépend une nouvelle fois de la situation de son patrimoine immobilier. Il est essentiel de faire le point sur le montant total de ses revenus fonciers, de ses charges locatives et charges d’emprunt, pour évaluer l’intérêt de changer de statut.

Mathias François-Dourthe.

Sources :

Fiscalité actions gratuites : Tout comprendre

New Call-to-action

Partager ce contenu

FacebookTwitterLinkedIn

Mentions Légales  - ©2018 Création de Markentive

Vous connecter avec vos identifiants

Vous avez oublié vos informations ?