Comment renégocier mon prêt en 6 étapes

Nous venons de vivre une période exceptionnelle au cours de laquelle les taux d’intérêts n’ont cessé de baisser. Ainsi, on s’endettait sur 20 ans au taux de 5,37% en 2008, contre 1,72% en 2016 (source : CAFPI.)

De ce fait, 100 000 € empruntés en 2008 nécessitaient un effort de remboursement de 681 € par mois en 2008, contre 493 € par mois en 2016.

En d’autres termes pour un effort de remboursement de 681 € par mois sur 20 ans, on pouvait emprunter 100 000 € en 2008, plus de 138 000 € en 2016

Les taux d’intérêts pratiqués par les banques pour leurs prêts immobiliers sont corrélés au taux d’émission des emprunts d’Etat et, en particulier, de l’OAT 10 ans. Le taux de l’OAT 10 ans est passé de 4,42% le 11 août 2008 à 0,118% le 11 août 2016 (Source : Agence France Trésor.)

Depuis août 2016, les taux remontent, le taux de l’OAT 10 ans était de 1,084% le 31 janvier 2017. Par voie de conséquence, le taux des prêts immobiliers va lui aussi remonter. Ainsi, le taux d’intérêt moyen des prêts immobiliers sur 15 ans s’établissait à 1,15% en novembre 2016, 1,18% en décembre 2016 et 1,25% en janvier 2017 (source : L’Observatoire Crédit Logement / CSA)

Dans ces circonstances une action prioritaire est à conduire : renégocier une dernière fois vos prêts en cours. Si vous l’avez déjà fait, il y a plus d’un an, peut-être y-a-t-il opportunité à le refaire, surtout si vous n’avez pas changé de banque. En effet, lorsqu’un prêt est renégocié, sans changement de banque, votre banque ne vous aura probablement pas appliqué le taux qu’elle offre à ses nouveaux clients. Changer de banque peut sembler compliqué et les banques jouent sur ce sentiment pour maintenir leurs marges.

Alors, quelle est la marche à suivre ?

Vérifiez que le taux d’intérêt de votre prêt peut baisser d’au moins 1%

Renégocier son prêt immobilier est générateur de coûts. La baisse du taux de votre prêt doit au moins être de 1% pour que l’économie d’intérêts compense le coût du refinancement. Une renégociation de votre prêt engendrera notamment les coûts suivants :

  • Pénalité de remboursement anticipé de votre ancien prêt (un semestre d’intérêts au maximum)
  • Frais de reprise de garantie (caution ou hypothèque)
  • Frais de main levée d’hypothèque (si la garantie de votre ancien prêt était une hypothèque)
  • Frais de dossier de la Banque et/ou du courtier.

En face de cette liste de coûts, notez que la renégociation de votre prêt pourra vous faire gagner sur les postes suivants :

  • Montant des intérêts à payer après la renégociation,
  • Montant de l’assurance décès/invalidité/incapacité : le gain peut être réalisé pour les raisons suivantes :
    • Baisse du taux de l’assurance,
    • Mode de calcul de l’assurance : celle-ci est fréquemment basée sur le capital emprunté et non sur la capital restant dû ; ainsi, si vous avez emprunté 300 000 € sur 20 ans, il y a trois ans, le capital restant dû aujourd’hui est probablement de l’ordre de 270 000 €, soit 10% de moins que le capital initialement emprunté. Même si le taux de l’assurance ne baisse pas, le montant de la cotisation baissera de 10%.
  • Si la garantie de votre ancien prêt était une caution Crédit Logement par exemple, une partie du montant versé au moment de l’emprunt initial vous sera restitué après son remboursement anticipé.
  • Baisse des frais bancaires: si vous changez de banque en renégociant votre prêt, votre nouvelle banque vous offrira probablement un Welcome Package (pas de cotisation de carte de crédit au moins la première année, frais de tenue de compte réduits, etc…)

Consultez un courtier en crédit AVANT votre banque

Les banques savent que passer par un courtier marque notre volonté de les quitter, alors s’adresser directement à elles montre plutôt notre volonté de rester. C’est pourquoi, il arrive fréquemment que l’on obtienne une meilleure offre de sa propre banque en passant par un bon courtier, plutôt qu’en s’adressant directement à elle.

En revanche, si vous commencez par vous adresser à elle avant de voir un courtier, elle indiquera au courtier qu’elle a déjà reçu votre demande et qu’elle ne répondra donc pas à la sienne. Ayez en tête que les banques « chassent » les nouveaux clients et sont paradoxalement prêtes à consentir un geste commercial plus important à un nouveau client, qu’à un client fidèle.

Si vous cherchez un courtier efficace dans votre région, interrogez-nous, nous vous répondrons volontiers.

Montez votre dossier de refinancement avec votre courtier

Un bon courtier vous dira immédiatement si votre demande de refinancement a des chances d’aboutir ou non. Il vous fera signer un mandat de recherche qui indiquera le montant de sa rémunération dans le cas où vous accepteriez une offre de prêt soumise par son intermédiaire. Le montant de sa rémunération sera inclus dans le calcul du Taux Effectif Global de votre nouveau prêt, de sorte que vous puissiez comparer plusieurs offres de prêt entre elles et la nouvelle offre par rapport à l’ancienne.

Si vous n’acceptez pas d’offre de prêt soumise par son intermédiaire, vous ne lui devrez rien.

Laissez le courtier agir

Il faut entre une et deux semaines à un bon courtier pour vous apporter une réponse. Sa réponse sera écrite et fera apparaître les éléments clés du nouveau prêt.

Consultez votre banque avec l’offre du Courtier

Si vous souhaitez laisser une dernière chance à votre banque, soumettez lui l’offre obtenue par l’intermédiaire du courtier et demandez-lui de faire mieux, pas de s’aligner, mais de faire mieux !

Gardez en tête qu’avec  la Loi Macron, changer de banque est devenu très simple. Votre nouvelle banque s’occupera de rapatrier chez elle tous vos prélèvements en 21 jours maximum !

Comparez avant de signer

La renégociation de votre prêt est génératrice de coûts et de gains. Les coûts seront généralement inclus dans le nouveau montant prêté. Les gains quant à eux, peuvent être dus à la baisse de la mensualité de remboursement,  de la durée de remboursement, ou des deux. Le meilleur moyen de savoir si le refinancement est intéressant, est de comparer la somme des échéances restant à payer sur votre ancien prêt avec celles à payer sur le nouveau prêt proposé. Pour ce faire :

  • Multipliez le nombre de mois restant de votre ancien prêt par la mensualité de remboursement,
  • Faites de même pour le nouveau prêt proposé ; ajoutez, le cas échéant les frais qui n’auraient pas été inclus dans le montant du nouveau prêt,
  • Et comparez les deux résultats…

Le code de la consommation vous protège

En tout état de cause, ayez en tête que le code de la consommation vous protège.

Depuis août 2016, les taux ne baissent plus ; c’est donc le moment idéal pour refinancer une dernière fois vos prêts !

Eric Sabrié, Auteur de l’article

Contacter l'auteur de l'article - Eric Sabrié

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