defiscalisation loi malraux

Votée en 1962 dans le but de sauvegarder les quartiers et bâtiments historiques, de conserver un patrimoine architectural de bonne facture, en incitant les propriétaires concernés via un avantage fiscal conséquent, la loi Malraux est toujours aujourd’hui un placement immobilier de défiscalisation recherché.

Implique-t-il de réels avantages pour l’investisseur ? Quels sont les inconvénients de ce dispositif défiscalisant ?

Loi Malraux : Un placement avant tout consacré à la défiscalisation

L’investissement en loi Malraux bénéficie de règles strictes (comme tout investissement défiscalisant). Tout d’abord, il ne concerne que certains types de biens localisés dans des zones bien particulières, des zones qui présentent un caractère historique, esthétique, ou de nature à justifier une conservation et restauration (par exemple, le centre historique d’une ville). Il en existe de deux types, les « Secteurs sauvegardés » et « les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager » (ZPPAUP).

Suivant la catégorie dans laquelle se situe le bien, la réduction d’impôt ne sera pas la même, de 30% si le bien se situe dans un secteur sauvegardé, elle tombe à 22% en ZPPAUP. Quoiqu’il en soit, elle ne s’applique qu’au montant consacré aux travaux de rénovation du bien qui est lui-même plafonné à 100 000€ par an (pour une réduction fiscale maximale de 30 000€).

Cette réduction d’impôt est également soumise à deux conditions :

Tout d’abord, elle n’est valable que pendant les trois années suivant la délivrance du permis de construire (alors que le bien doit obligatoirement être loué pendant neuf ans sous peine de requalification fiscale), ensuite le montant engagé dans les travaux doit représenter au minimum 50% de la valeur d’achat du bien ce qui exige quand même une bonne planification financière.

Enfin, pour être pris en compte, les travaux doivent être supervisés par un architecte des Bâtiments de France.

Il ne faut pas négliger ici l’avantage de la plus-value potentielle

Un des gros «plus» d’un investissement en loi Malraux est donc la facture du bien, souvent dans un quartier central et d’une qualité esthétique et architecturale évidente, un immeuble ou appartement éligible à la loi Malraux présente un gros potentiel de plus-value. Ce potentiel est de toute façon soutenu par le montant engagé dans les travaux de rénovation avec une logique simple :

Plus il y aura de travaux effectués (dans la limite du plafonnement), plus vous défiscaliserez et plus votre bien gagnera en valeur (à condition de payer les travaux au juste prix).

Déficalisation loi Malraux : Un gros problème d’offre

L’engouement pour les investissements «Malraux» ainsi que l’absence de renouvellement du parc immobilier éligible, due aux critères draconiens à respecter, expliquent qu’il y ait aujourd’hui plus de demande que d’offre concernant les opérations Malraux.

Cette situation favorise une inflation des prix proposés par les promoteurs au détriment des nouveaux investisseurs ! Il faut donc bien analyser la valeur réelle du bien avant de se lancer.

L’investissement « Malraux » peut être aujourd’hui une vraie valeur ajoutée dans un patrimoine, tant sur le court terme grâce à l’avantage fiscal, que sur long terme via le potentiel de plus-value intéressant en cas de revente. Néanmoins, une raréfaction de l’offre pour ce type de biens implique un ticket d’entrée rarement en dessous de 200 000€.

Afin de pallier à cet inconvénient, l’investisseur peut se diriger vers les véhicules de placement collectif de type SCPI « Malraux » qui lui permettront un investissement à la carte.

BIBLIOGRAPHIE : 

Auteur : Mathias François-Dourthe

New Call-to-action

Mentions Légales  - ©2018 Création de Markentive

Vous connecter avec vos identifiants

Vous avez oublié vos informations ?