Comprendre l’investissement en viager

Le viager est une opération dont l’avantage dépend du côté où l’investisseur se situe. Acheter un bien en viager peut être le moyen de se constituer un patrimoine immobilier en différé, avec une décote possible à l’achat. Parallèlement, vendre sa résidence principale en viager permet de percevoir un capital et une rente, tout en gardant la possibilité d’y vivre.

Le marché du viager est restreint avec à peine 4 000 transactions par an en moyenne. C’est donc un investissement peu usité, qui néanmoins présente différents avantages.

Le fonctionnement du viager.

L’investissement en viager est la signature d’un contrat entre un acheteur, le débirentier, et un vendeur, le crédirentier (personne seule ou couple).

Au moment de la vente du bien, l’acheteur verse généralement un capital (le bouquet) et, de la date de la vente à la date du décès du crédirentier, une rente. Si le viager est occupé, le débirentier récupère la nue-propriété du bien, donc le droit de le posséder après le décès du crédirentier. Le crédirentier lui conserve l’usufruit du bien, donc le droit de l’utiliser.

Il existe un cas particulier au viager, le viager libre. Ici, la rente versée est plus élevée, car l’acheteur récupère la pleine propriété du bien et peut donc le louer voire le vendre, sans attendre le décès du vendeur.

Le bouquet correspond à une fraction du prix de marché du bien immobilier. La rente est fixée suivant plusieurs critères dont la valeur du bien, l’âge du crédirentier et le type de viager (occupé ou libre). L’âge du vendeur, permettra de calculer le montant de la rente, via l’utilisation des tables de mortalité estimant la durée de vie restante de la personne.

Si le vendeur est un couple, la rente peut être réductible ou bien réversible. Si elle est réductible, la rente est répartie sur les deux conjoints. Au premier décès, elle est donc amputée. Si elle est réversible, le conjoint survivant continuera à la percevoir en totalité.

Avantages et inconvénients d’un investissement en viager.

Le crédirentier bénéficie donc d’une rente supplémentaire. Cette rente est fiscalement imposée comme une rente à titre onéreux. De ce fait, plus le vendeur est âgé au moment de la vente en viager, moins il sera imposé sur sa rente.

Pour le débirentier, le viager lui permet d’acheter un bien immobilier avec un coût à l’achat moins élevé, en bénéficiant généralement d’une décote.

Il faut par contre être très vigilant car l’impact de ce type d’opération sur les successions de l’acheteur et du vendeur peut être très lourd. Le débirentier doit être sûr que le vendeur sera bien décédé avant lui sinon, le paiement de la rente incombera à ses héritiers. L’exemple type ici est celui de Jeanne Calment qui avait cédé sa maison en viager à son notaire …

Le crédirentier doit lui considérer, qu’après son décès, son habitation deviendra la propriété légale d’un tiers. Ses propres enfants n’auront donc plus aucun droit dessus.

Comment investir en viager aujourd’hui ?

Si vous souhaitez investir en viager en 2016, la façon la plus courante est d’avoir recours à un marché secondaire de particuliers. Pour se faire, il existe plusieurs sites internet d’annonces qui mettent en relation les acheteurs et les vendeurs.

Dans ce cas-là, il faut bien sur comparer les différentes opportunités sur les critères suivants :

  • Le montant du bouquet et de la rente demandés par le vendeur.
  • L’attractivité, et le coût global (prix et charges) du bien immobilier (n’oubliez pas qu’à terme vous en serez propriétaire !)

Afin de pallier au risque majeur de voir le vendeur vivre bien plus longtemps que prévu, vous pouvez maintenant investir via des fonds communs de placement. Ces fonds achètent uniquement des biens en viager, à des vendeurs d’âges différents.

Cela vous permettra donc de mutualiser le risque. Additionnellement, les fonds n’investissant que dans des viagers occupés, la décote à l’entrée laisse espérer, sous réserve que la valeur de l’appartement ne baisse pas sur la durée de l’investissement, une plus-value à la sortie.

Le marché du viager est encore naissant en France. Outre le côté gênant du concept même qui consiste à attendre le décès de quelqu’un, le risque de voir cette personne survivre à l’acheteur en fait un gros pari sur l’avenir. Néanmoins, la population française vieillit et, statistiquement, 72% des retraités sont propriétaires. Le viager est donc susceptible d’avoir un avenir brillant, surtout via les fonds.

Mathias François-Dourthe


experts investkeeper

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