création SCI étapes clés

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un contrat conclu entre plusieurs personnes ou sociétés qui décident de mettre un ou plusieurs biens immobiliers en commun, de le gérer conjointement afin de partager les bénéfices de cette gestion (bénéfices, économies). Les parties s’engagent à contribuer aux pertes le cas échéant. (Découvrez également notre article sur « A quoi sert une SCI« )
Il s’agit d’une société civile dotée de la personnalité juridique, dont l’objet est immobilier.

La SCI ne peut pas faire d’actes de commerce ni avoir un but agricole. Sa vocation est uniquement immobilière.

L’un des atouts majeurs de la SCI est d’éviter l’indivision. En effet, les décisions sont prises en commun et aucun associé ne peut prendre de décisions sans recueillir l’avis des autres cocontractants.

La constitution d’une SCI est une procédure relativement simple mais plusieurs étapes indispensables président à sa création et sa mise en fonctionnement.

Création SCI : Rédiger des statuts par acte sous-seing privé ou par acte notarié

Cette étape est certainement la plus longue et la plus complexe à réaliser. En effet, de nombreuses questions vont devoir trouver réponse à ce stade de la mise en oeuvre d’une SCI. Il conviendra de s’interroger avec attention sur les points suivants :

* l’objet de la SCI

* le capital social

Celui-ci peut-être fixe (privilégié dans le cas de SCI familiale ou lorsque les associés ne souhaitent pas intégrer de nouveaux membres) ou variable (dans les cas où les associés fondateurs envisagent d’ouvrir la SCI à de nouveaux associés).
A noter que le capital peut être constitué en numéraire ou en nature (biens immobiliers) et peut être apporté en différé (dans le cas des prêts immobiliers ayant servis à financer la part des associés).

* les apports de chaque associé

* la durée de la société

* le nom de la structure

* l’état civil des associés

* l’adresse du siège social de la SCI

* la désignation du gérant

* les règles de fonctionnement de la SCI (fixation des pouvoirs des associés, gestion de leurs relations contractuelles …)

Les statuts sont obligatoirement rédigés à l’écrit et l’assistance d’un notaire est fortement recommandée surtout lorsque la SCI est constituée entre membres de la même famille (risque de requalification de la SCI en donation déguisée).

Publication de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales

La publication d’une annonce légale est obligatoire, réalisée dans le journal du département du siège social de la structure en création.
L’annonce doit contenir plusieurs mentions telles la dénomination sociale, le siège social, le capital social, le gérant et l’adresse de ce dernier, les modalités de cession des parts sociales …

Enregistrement des statuts d’une SCI

Les statuts doivent ensuite être enregistrés auprès du centre des impôts dont dépend le siège social de la société. Cette formalité n’est plus obligatoire depuis 2015, hormis dans les cas de rédaction des statuts par un notaire ou lorsque ont lieu des apports de fonds de commerce, d’immeubles, de parts sociales, d’actions.

Immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés

Le dossier d’immatriculation doit être déposé au Centre de Formalités des Entreprises (toujours dans le département du siège social de la SCI) dans le délai d’un mois à compter de la signature des statuts.
Ce n’est qu’à partir de l’attribution du numéro de RCS que la société possède alors sa pleine capacité juridique.
Ce numéro devra être présent sur tous les documents officiels de la SCI.

A noter que les CCI proposent régulièrement des formations à la création de sociétés sans oublier les avocats, excellents aiguilleurs dans les méandres des réglementations.

Eric Sabrié

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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