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Il est possible d’investir dans l’immobilier par le biais de véhicules collectifs spécialisés non cotés que sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Les parts de SCPI acquises par un investisseur lui procurent un dividende, perçu grâce aux loyers touchés par la SCPI. L’idée est d’obtenir un revenu régulier en étant diversifié sur un parc immobilier étendu, tant au niveau de la typologie des biens que de leur emplacement géographique. La revalorisation des parts de SCPI est plutôt régulière, faible et peu volatile. Elle se situe autour de 1,5% par an en moyenne.

Une alternative existe pour aller chercher un rendement supérieur, en alliant le dynamisme des marchés à l’immobilier : les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC).

Fonctionnement des SIIC

Les SIIC ont globalement la même activité que les SCPI, c’est-à-dire l’acquisition, la gestion et la location d’un parc immobilier pour le compte de ses associés. Les actionnaires sont rémunérés via des dividendes qui correspondent à au moins 85% des loyers perçus par la SIIC. Ces mêmes porteurs de parts perçoivent aussi 50% (au minimum) des plus-values réalisées. Les dividendes sont imposables en tant que revenus des capitaux mobiliers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et ne sont pas considérés comme des revenus fonciers.

 A la différence des SCPI, les SIIC sont cotées en bourse. Les parts de SIIC bénéficient d’un plus large potentiel d’échanges et sont d’autant plus liquides. Elles subissent du même coup une plus grande volatilité.

Fiscalité

Les parts de SIIC s’acquièrent par le bais d’un compte-titres et les revenus qui en sont tirés sont donc imposés en tant que capitaux mobiliers. Jusqu’au 21 octobre 2011 il était possible de les intégrer dans un PEA et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Ce n’est aujourd’hui plus le cas. Les parts de SIIC acquises dans un PEA avant le 21 octobre 2011 peuvent toutefois être conservées dans le PEA sans que cela ne le clôture. De plus, depuis 2011 les parts de SIIC ne permettent pas de bénéficier de l’abattement de 40% sur les dividendes perçus dans le calcul de l’impôt.

Quelle performance passée ?

L’indice de référence des SIIC en France est l’Euronext IEIF SIIC France, qui comprend 31 SIIC. De 2003 à 2015, la performance de l’IEIF SIIC France a été de 7,47% par an. En comparaison, le CAC 40 a réalisé une performance de 3,24% par an sur la même période ! Si la différence est substantielle, elle doit cependant être relativisée compte tenue de la volatilité subie sur le marché des SIIC. Le graphique ci-dessous reprend l’évolution de l’IEIF SIIC France du 31/12/2002 à aujourd’hui.

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Plusieurs constats sur l’évolution de l’indice entre le 31/12/2002 et aujourd’hui :

  • La performance globale est de 268,7% ;
  • Le niveau de l’indice n’est pas repassé en-deçà de son niveau initial depuis le 31/12/2002 ;
  • Sur la période, l’indice aura subi une baisse maximale de 67,99% (entre le 19 février 2007 et le 10 mars 2009), soit 1,59 fois plus que le CAC 40 en 2008.

Globalement, le marché des SIIC semble avoir un potentiel de performance supérieur aux actions, avec toutefois plus de volatilité. Le sous-jacent immobilier permet d’avoir un double rendement efficace entre les loyers perçus et la revalorisation des parts. Néanmoins, la cotation des parts de SIIC dénature quelque peu l’aspect stable et sécurisant de l’immobilier. En effet, l’offre et la demande sont bien plus importantes en bourse ce qui accroît l’exposition à une baisse du capital. La brutalité de la chute de l’IEIF SIIC France entre 2007 et 2008 illustre parfaitement cette exposition d’ autant que d’autres paramètres entrent en jeu, comme le niveau des taux d’intérêts qui a un impact substantiel sur le marché de l’immobilier. Il s’agit donc bien d’un marché à part qu’il faut suivre avec attention.

Grégoire Charveriat

Grégoire Charvériat, Auteur de l’article

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