Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens que vous louez. Vous devez déclarer chaque année vos revenus fonciers. Deux possibilités s’offrent à vous, en l’occurrence le micro foncier ou le régime réel.

Le micro foncier s’applique sur option de votre part à la double condition :

  • Que vos recettes locatives n’excèdent pas 15 000 €
  • Que vous possédiez au moins un bien immobilier en « dur » ; si vous ne possedez que des parts de SCI ou SCPI, vous ne pouvez pas prétendre au micro-foncier.

Le micro foncier est extrêmement simple. Vous ne déclarez que vos recettes et l’administration vous impose sur ce montant diminué d’un abattement forfaitaire de 30%. Ce régime est donc intéressant si vos charges n’excèdent pas 30% de vos recettes.

Le régime réel, si vos recettes excèdent 15 000 €.

Vous devez remplir une déclaration n°2044 des revenus fonciers.

Si vous détenez des parts de SCI ou de SCPI, leurs revenus sont à déclarer en page 1 de la 2044. Si vous possédez des biens en direct, leurs revenus et charges sont à déclarer en pages 2 et 3.

Déclarer ses revenus fonciers : Quels sont les pièges à éviter ?

Deux points sont à surveiller : les provisions pour charge et la taxe foncière.

Déclarez le montant du loyer hors charge dans la rubrique 211 « loyers (ou fermages) bruts encaissés. » Les provisions pour charges de copropriété font l’objet d’un traitement spécial.

Dans les charges déductibles, attention à la taxe foncière. Vous ne pouvez pas déduire l’intégralité du montant que vous avez acquitté. En effet, en même temps que la taxe foncière, vous avez réglé la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Or cette taxe est à la charge de votre locataire et n’est de ce fait pas déductible de vos revenus fonciers. Vous devez donc déduire exclusivement la partie « taxe foncière. »

Autre difficulté : les charges de copropriété. Pour les provisions pour charges payées au syndic, pas de difficulté l’année de leur paiement. Vous pouvez tout déduire ligne 229. L’année suivante, vous devrez « régulariser » à l’aide de l’arrêté de comptes de l’immeuble. Cette régularisation devra réintégrer :

  • Les charges non déductibles, payées l’année précédente,
  • L’éventuel trop payé l’année précédente (si, par exemple, les charges réelles de l’immeuble ont été inférieures aux provisions payées)
  • Les charges récupérables sur vos locataires (électricité des parties communes, eau, chauffage, etc…) que vous les ayez récupérées ou non. Si votre locataire ne paie pas ses charges, vous ne pourrez les déduire de vos revenus fonciers que l’année de son départ, en renseignant la ligne 225.

Les autres postes de charges ne présentent pas de difficulté particulière.

La dernière page de la déclaration n°2044 vous permet de déterminer votre revenu foncier imposable. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

                  1er cas : vos recettes sont supérieures à vos charges : le revenu foncier que vous avez déterminé sera ajouté à vos autres revenus et imposé.

                  2ème cas : vos charges sont supérieures à vos recettes : deux possibilités sont à considérer :

  • Le montant des intérêts d’emprunt est supérieur au montant des recettes encaissées. Vous ne pouvez imputer que la part d’intérêts d’emprunts inférieure ou égale aux recettes. L’excédent d’intérêt d’emprunt sera imputé sur vos revenus fonciers des dix prochaines années. Pour cela, vous devrez renseigner le tableau case 450. Vos autres charges sont imputables et vous permettent de générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Le déficit foncier excédant 10 700 € sera imputable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années.
  • Le montant des intérêts d’emprunt est inférieur au montant des recettes encaissées. Toutes vos charges sont imputables et vous permettent de générer un déficit foncier, dans la limite de 10 700 €. Le déficit foncier excédant 10 700 € sera imputable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années.

On voit donc qu’un déficit foncier permet de réduire votre impôt sur le revenu en réduisant votre revenu imposable de 10 700 € maximum. Si votre tranche marginale d’imposition est de 45%, l’économie d’impôt sera de 4 815 €.

Si vous avez des déficits reportables, ceux-ci ne vous génèreront pas de déficit imputable sur votre revenu global, mais ramèneront votre revenu foncier à zéro. Attention donc si vous faites des travaux, par exemple, étalez leur paiement sur deux exercices fiscaux.

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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