Deficit foncier

Développer son patrimoine via l’immobilier est essentiel. Cela permet d’avoir des revenus complémentaires futurs que l’on peut utiliser en cas de changements professionnels, ou bien à plus long terme pour notre retraite. Mais la fiscalité sur les revenus issus de l’exploitation d’un bien immobilier locatif est prohibitive. Aujourd’hui, ces revenus sont taxés au barème progressif de l’impôt, ce qui peut vite se révéler étouffant. L’immobilier est donc aussi devenu une source de souci fiscal pour le propriétaire, qui voit son imposition globale augmenter. Outre les dispositifs de défiscalisation usuels (comme le Pinel ou le Malraux), les propriétaires de biens locatifs peuvent utiliser un autre levier pour réduire leur facture fiscale : le déficit foncier.

Un fonctionnement simple mais bien encadré

Le propriétaire d’un bien locatif doit faire face à différentes charges. Certaines sont incompressibles comme la taxe foncière, les charges de copropriété dont il doit s’acquitter, les dépenses d’entretien et de rénovation. D’autres ne sont pas obligatoires comme les frais d’agence s’il décide de déléguer la gestion locative de son bien, ou encore les primes d’assurances (contre loyers impayés par exemple) et les intérêts d’emprunts s’il a eu recours au crédit pour acheter son bien.

Toutes ces charges sont déductibles des revenus de nature immobilière que perçoit l’investisseur. Le déficit foncier intervient si et seulement si le montant total de ces charges dépasse le total des revenus fonciers perçus. Dans ce cas, l’excédent de charges est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal.

Attention toutefois, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles du revenu global. En effet, cette charge financière ne peut qu’être soustraite des revenus fonciers.

Le déficit foncier va être principalement généré par des travaux d’entretien ou de rénovation, qui constituent une charge importante. C’est un principe utilisé par exemple dans le cadre d’un investissement Malraux. Il faut cependant bien faire attention ! Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas considérés comme déductibles.

Dernier point de vigilance, les charges précitées ne seront déductibles qu’en cas d’imposition de ses revenus fonciers au régime réel. Par conséquent, si vous bénéficiez d’un régime particulier (micro-BIC, micro-foncier), vous ne pourrez pas déduire de charges. Il faudra, le cas échéant, faire une demande de changement de statut pour passer au régime réel (en février de l’année en cours), si vous souhaitez imputer du déficit. Pour bien cadrer les choses, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel qui regardera ce genre de détails.

Le déficit foncier est-il donc un avantage dont ne peuvent bénéficier que les propriétaires d’immobilier locatif ? Faux, aujourd’hui il existe un placement permettant à tout le monde d’en profiter.

Viseur sur les SCPI de déficit foncier

La SCPI (pour Société Civile de Placements Immobiliers) est un outil déjà connu pour permettre à un investisseur d’être exposé à l’immobilier professionnel, sans avoir à acheter de bureaux ou de commerces en direct. Le principe est ici le même.

L’épargnant achète des parts dans une SCPI qui va investir dans un parc de biens locatifs nécessitant des travaux. Via ce véhicule de placement, l’investisseur percevra une quote-part du montant des travaux effectués, ce montant correspondant à un déficit foncier qu’il imputera sur son revenu global.

En général, on peut considérer que ce déficit foncier s’élève à 18% du montant investi.

Le déficit foncier est un bon moyen de bénéficier des charges que l’on paye en tant que propriétaire d’immobilier locatif aujourd’hui et, comme elles augmentent régulièrement, cet avantage devient de plus en plus utile. De plus, étant reportable pendant dix ans, il permet de véritablement réduire sa fiscalité.

Mathias François-Dourthe

conseil personnalisé réduire sa fiscalité

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