Défiscalisation immobilière : que faire à la fin du délai d’engagement

Périssol, de Robien, Besson, Scellier, Duflot, Pinel et autres lois de défiscalisation immobilière demandent un engagement de la part de l’investisseur sur la durée de conservation du bien, sous peine de requalification fiscale. Au terme de cette durée d’engagement, en général neuf ans, le rendement du bien diminue d’autant que l’avantage fiscal disparait. Faut-il se séparer du bien pour autant ? Peut-on considérer un bien immobilier défiscalisant pour un autre objectif que la réduction d’impôts ?

Tirer un bilan financier hors avantage fiscal

La question de conserver le bien ou non revient à considérer sa rentabilité en dehors de la défiscalisation immobilière. De ce fait, deux questions sont à se poser :

  • Comment à évoluer la valeur du bien ?
  • Quel rendement a-t-il aujourd’hui ?

Si le bien n’a pas évolué sur une période d’environ une dizaine d’années ou pire a baissé, il faut s’en séparer. L’immobilier n’est pas un actif dont la valeur à un endroit stagne ou baisse pendant une période aussi longue, la qualité du bien peut donc être remise en cause. Exemple : un de Robien acheté 150 000€ à Toulouse en 2006 dont la valeur de marché est estimée à 150 000€ en 2016.

Si le bien a pris en valeur, plus que le marché, on peut se poser la question de vendre et de récupérer le bénéfice. C’est intéressant si les loyers n’ont pas suivi, et que le rendement locatif est par exemple inférieur à 3%. A ce moment-là, l’idée est de récupérer le bénéfice de la plus-value et de réinvestir vers un autre placement qui aura un meilleur rendement. Exemple : un bien acheté en 2006 100 000€ et loué 400€/mois (soit 4,8% de rendement annuel). Ce bien est réévalué à 180 000€ en 2016 après la période de défiscalisation, et son loyer est de 440€/mois (soit 2,9% de rendement annuel). A ce moment-là, il vaut mieux prendre ses bénéfices (i.e. 80 000€ de plus-value) et réinvestir sur un placement plus rémunérateur (i.e. supérieur à 2,9% de rendement).

Si la plus-value est modérée et supérieure à celle du marché local durant la période de défiscalisation, il peut être intéressant de conserver le bien pour son potentiel de plus-value à long terme, qui sera moins fiscalisée. En effet, l’abattement pour durée de détention (6%/an à partir de la 6ème année, plus un abattement sur les prélèvements sociaux) doit aussi jouer dans la balance lors de la décision de revendre un bien ou non.

Enfin, évidemment s’il n’y a ni rendement (inférieur à 3%) ni plus-value, il vaut mieux vendre. De ce fait, il n’y aura aucune fiscalité sur la plus-value à la revente et il sera plus simple d’aller chercher du rendement ailleurs. Il est encore largement possible de trouver des placements peu volatils rapportant entre 3 et 4% !

Prendre en compte la rentabilité liée au levier de la dette

En général, lorsque l’on investi dans le but d’une défiscalisation immobilière, les biens font l’objet d’acquisition par emprunt sur  longue durée, 20 ans par exemple. Les loyers perçus se mettent en face des mensualités à rembourser, ce qui permet de bénéficier d’un fort effet de levier. Sur ce type de schéma, la rentabilité de l’investissement doit se faire sous la forme d’un Taux de Rendement Interne (voir notre article « Qu’est-ce qu’un investissement rentable ? »). Pourquoi ? Parce que l’investissement prend la forme de flux de trésorerie, et que le TRI est donc la meilleure façon d’évaluer l’efficacité des flux sortants. Il permet par ailleurs d’intégrer la fiscalité.

Quand on observe un investissement locatif non défiscalisant effectué par emprunt sur 20 ans, on s’aperçoit que le TRI est optimal lorsqu’il y a revente à peu près à la moitié de la période, c’est-à-dire 10 ans. Cela est dû au fait que plus on avance dans le temps et plus la part d’intérêts d’emprunt, déductibles des revenus fonciers, diminue par rapport au capital restant dû.  De ce fait, la fiscalité est plus élevée pendant la deuxième moitié de vie de l’emprunt, ce qui accroît l’effort d’épargne global et affecte le TRI de l’opération.

Vous pouvez donc aussi vous dire qu’il est optimal de revendre à la fin de la période de défiscalisation si celle-ci coïncide avec la à peu près la moitié de la durée de l’emprunt. Vous aurez bénéficié de la totalité de la défiscalisation immobilière, et du meilleur TRI possible sur l’opération.

Comparer avec d’autres placements

Il faut toujours se remémorer l’objectif de base d’un investissement. Dans le cadre d’un bien immobilier défiscalisant, l’objectif de base était-il : la défiscalisation, un complément  de revenus, la plus-value, etc. ? La réponse à cette question permettra de tirer le bilan financier au bout de la période de défiscalisation (cf. ci-dessus) d’une part, et de comparer avec ce qui se fait également sur le marché pour atteindre l’objectif d’autre part.

Par exemple, à l’issue de la période de défiscalisation :

  • est ce qu’il est possible de trouver un bien procurant un complément de revenus plus efficace que le bien actuel ?
  • Où est-ce que je peux réinvestir le produit de la revente de mon bien pour bénéficier d’un meilleur potentiel de plus-value sur le capital ?
  • Quels autres systèmes de défiscalisation existent-ils aujourd’hui ?

Une fois que vous avez la réponse, le coût d’opportunité ou le gain généré par la conservation de votre bien locatif sera plus facile à évaluer.

Grégoire Charveriat, Auteur de l’article

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