Défiscalisation immobilière

Pour alléger sa facture fiscale et payer moins d’impôts sur le revenu, il existe diverses solutions et dispositifs de défiscalisation immobilière.

Le produit d’épargne à long terme PERP, le contrat Madelin, un investissement en nue-propriété ou encore l’investissement dans des Fonds Communs de Placement dans l’Immobilier (FCPI)/ Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) en sont quelques exemples.

On peut également ajouter d’autres alternatives d’optimisation fiscale qui sont le dispositif Pinel, le dispositif immobilier Malraux ou bien l’investissement immobilier Monuments Historiques.

L’immobilier reste un moyen incontournable pour réduire son impôt mais surtout pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite.

Il s’agira ici de s’intéresser à ces trois méthodes de défiscalisation immobilière pour optimiser efficacement sa fiscalité.

Défiscalisation immobilière : Pinel

Ce dispositif est un excellent moyen à la fois pour bénéficier d’une réduction d’impôt et pour se constituer un capital.

Il permet d’acquérir des logements neufs en vue d’une location sur une certaine période.

Avant d’évoquer l’avantage fiscal, il est nécessaire de préciser les conditions d’applications. Tout d’abord, afin de bénéficier de la réduction d’impôt, il est nécessaire de louer le logement nu au titre de résidence principale. L’investisseur doit s’engager à louer le bien immobilier pendant au moins 6,9 ou 12 ans et, les loyers et ressources du locataire doivent respecter des plafonds exigés par décret.

Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est-à-dire une somme qui viendra diminuer le montant d’impôt à payer. De plus, cette réduction ne s’applique que pour l’acquisition de deux logements neuf maximum par an.

Au niveau de la fiscalité, en s’engageant sur 6 ans, le contribuable peut réduire son impôt de 12% du montant de l’investissement, de 18% sur 9 ans et de 21% sur 12 ans.

Pour information, la réduction d’impôt est répartie dans la limite de 300 000 euros maximum par an.

Pour résumer, un contribuable lourdement imposé peut réduire ses impôts jusqu’à 63 000€.

Au niveau des revenus fonciers, ils sont soumis sur à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les déficits éventuels générés par cet investissement sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. De plus, la plus-value de cession est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux après abattement pour durée de détention.

Le dispositif immobilier Malraux

Le dispositif Malraux permet aux particuliers d’acquérir des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées en vue d’effectuer des travaux de restauration complète de ces immeubles pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Au niveau de la fiscalité, la loi Malraux, c’est une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles situés en Secteur Sauvegardé et 22% pour les immeubles situés en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager). Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 100 000€ par an.

Bénéficier du dispositif Malraux, c’est investir soit dans un secteur sauvegardé tel que défini par le Code de l’urbanisme, soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), soit dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD), soit dans une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP).

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble.

L’une des contrainte pour ce dispositif de défiscalisation immobilière  réside dans le fait que le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement (location nue et à usage de résidence principale du locataire) pendant une durée de 9 ans. Le locataire est une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Cette loi d’optimisation fiscale concerne exclusivement les dépenses de travaux.

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux, après abattement pour durée de détention.

L’investissement immobilier Monuments Historiques.

Les propriétaires d’immeubles classés aux monuments historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire de Monuments Historiques, mis en location ou utilisés à titre de résidence principale ou secondaire, sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges foncières (travaux de rénovation) et la totalité des intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition et à la rénovation du bien.

Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition liés à l’acquisition sont donc déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global sans aucun plafonnement.

Concernant les charges foncières déductibles, les dépenses qui peuvent être déduites du revenu sont les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, les provisions pour charge de copropriété, les indemnités d’éviction et frais de relogement, les frais de gestion, les primes d’assurances et taxes foncières, les intérêts des emprunts.
On ajoute à cela des dépenses déductibles spécifiques tels les honoraires d’architectes, les frais d’adhésion aux associations foncières urbaines de restauration, les travaux de réparation et d’entretien, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles, les travaux de transformation de logement.

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif de défiscalisation immobilière, le propriétaire de l’immeuble doit s’engager à conserver l’immeuble pendant 15 ans à compter de son acquisition.

De plus, la donation ou la transmission de ce patrimoine peut être exonérée de droits de succession après avoir conclu une convention avec l’état.

Pour un impact fiscal dès les revenus de 2016, il est nécessaire que l’acte d’acquisition soit signé avant le 31/12/2016, que le crédit soit octroyé avant le 31/12/2016 et que le bien acheté soit achevé avant le 31/12/2016.

Para rapport à la plus-value immobilière, il est à préciser que celle-ci pourra être exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention et pourra être exonérée de prélèvements sociaux après 30 années de détention.

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