demembrement immobilier

Démembrement de bien immobilier, fonctionnement et avantages fiscaux

La définition du démembrement de propriété est simple puisqu’il s’agit de séparer la nue-propriété du bien immobilier (appartement, maison, immeuble) de l’usufruit de ce même bien. Mais derrière cette définition du démembrement se cachent plusieurs opportunités pour acquérir un bien à moindre coûts. On abordera ici le cas de l’acquisition d’un bien par la donation et l’achat en viager.

Nu-propriétaire et usufruitier, deux positions ouvrant à des droits et à des obligations

Les notions de nu-propriétaire et usufruitier d’un bien immobilier sont directement liées au démembrement de propriété. Ainsi, quand la séparation entre nue-propriété et usufruit est réalisée, chacune des deux parties a des droits et des obligations.

Le nu-propriétaire

Il possède un rôle important sur le bien puisqu’il peut décider de la vente du bien. Il sera par ailleurs responsable légal de ce bien pour toute action en justice. Enfin, Il devra prendre à sa charge les grosses réparations liées à la vie du bien. Deux avantages à être nu-propriétaire : une acquisition immobilière à prix avantageux puisque l’usufruitier paiera une partie du bien et ensuite l’absence d’impôts fonciers et de taxe d’habitation. Ces impôts sont payés par l’usufruitier.

L’usufruitier

Il est celui qui bénéficie de la jouissance du bien. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien en l’occupant par exemple ou de le louer et d’en percevoir les loyers. Il devient dans ce cas l’interlocuteur des locataires et il perçoit les loyers perçus qui sont imposables. S’il loue le bien, il devra s’acquitter des impôts fonciers. De même, en cas de frais d’entretien et de petits travaux dans le bien immobilier (remplacement d’une chaudière par exemple), c’est lui qui sera sollicité.

Le démembrement immobilier lors d’une donation

Comment se passe le démembrement lors d’une donation du vivant de la ou les personnes donatrices ? Prenons le cas de parents qui souhaitent faire donation d’un appartement, de leur vivant, à leurs enfants. La donation va être actée devant le notaire et génère donc un démembrement de la propriété, ici l’appartement. Ainsi, les enfants auxquels a été faite la donation deviennent nus propriétaires de l’appartement. De leur côté les parents deviennent usufruitiers c’est-à-dire qu’ils peuvent occuper ou louer l’appartement jusqu’au décès du deuxième parent.

Dans les deux cas, ils sont soit logés gracieusement, soit ils perçoivent les loyers des locataires mis en place. A leur décès, le remembrement se fait c’est-à-dire le rassemblement de la nue-propriété et de l’usufruit. Les enfants deviennent propriétaires de plein droit.

Le démembrement immobilier dans le cadre d’une vente en viager

A l’occasion d’une vente en viager, le mécanisme de démembrement est comparable dans le principe. Prenons maintenant le cas d’une personne qui décide de mettre en vente son appartement en viager. Face à elle, une autre personne qui souhaite investir dans l’immobilier à moindre coût d’achat grâce au démembrement immobilier.

Au lieu de payer 100% du prix d’acquisition de l’appartement, l’acheteur va payer le bien en deux étapes.

Première étape, il devra s’acquitter d’une somme appelée « bouquet » à l’achat, chez le notaire. Il devient alors nu-propriétaire de l’appartement. C’est à lui qu’incombera le paiement des impôts fonciers.

Deuxième étape, il devra ensuite verser une rente viagère à l’ancien propriétaire devenu son locataire. Cette rente viagère est versée jusqu’au décès de la personne. A cette date, le nu-propriétaire en viager devient propriétaire de plein droit.

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