Emprunter a taux fixe ou a taux variable

Vous avez eu le coup de cœur pour un bien immobilier… se pose alors la question de son financement. Outre un éventuel apport, quel type de prêt choisir pour un emprunt immobilier ?

Parmi les différentes solutions disponibles sur le marché, il convient de choisir la formule qui sera la plus adaptée à votre situation car cette réflexion peut vous éviter des surprises à l’arrivée…

Le taux fixe, une solution qui privilégie la stabilité

Lorsque vous optez pour un emprunt à taux fixe, l’ensemble des paramètres liés à votre crédit sont connus à l’avance. Non seulement vous prenez connaissance du taux d’intérêt, mais aussi du coût total de l’emprunt, sa durée, ainsi que le montant des échéances.

Pour comprendre comment sont définis les taux fixes de crédit habitat, il faut savoir qu’ils sont fortement corrélés aux variations des taux des emprunts d’Etat (OAT). L’établissement prêteur applique ensuite sa marge, comprise entre 0,5% et 1,5%. Même s’il est difficile d’en prévoir l’amplitude, les taux de l’OAT sont aujourd’hui à leur plancher historique. D’où l’effet d’aubaine constaté actuellement où les particuliers peuvent profiter de taux historiquement bas.

TEC 10

Afin de bénéficier du meilleur taux, les établissements bancaires exigent souvent un apport personnel. Pour que l’apport ait un impact sur le taux qui vous sera proposé, il devra constituer au minimum 10% du montant total de l’investissement, le restant étant financé par votre emprunt.
D’autres facteurs comme la stabilité et la pérennité de vos revenus peuvent jouer en votre faveur.

Le taux variable, une position dictée par la conjoncture

C’est l’alternative au taux fixe. Comme son nom l’indique, il prend en compte des paramètres conjoncturels. Il a pour particularité d’évoluer dans le temps en suivant un indice de référence. Celui-ci est corrélé aux variations des taux de marchés financiers à court terme tel que l’Euribor 3 mois.

taux euribor

Vous l’aurez compris, le taux variable présente un risque de par la volatilité de l’indice auquel il est soumis. Afin de maîtriser ce risque, les établissements prêteurs  proposent des taux plafonnés dit « capés ». Cela signifie que votre taux est limité dans son élasticité. Par exemple, un taux « capé de 1 » annoncé à 3,5% sur 20 ans ne pourra dépasser 4,5% pendant la durée de votre emprunt. Vous bénéficiez en quelque sorte d’un matelas de protection.

Quid de l’évolution de l’Euribor 3 mois ? Fin 2008, époque où il avoisinait les 5%, le taux Euribor 3 mois a connu une baisse notable. En l’espace d’un an l’indice est passé sous la barre de 1%. Depuis 2015, il est même passé en « territoire négatif ». Donc on peut s’imaginer une situation où des souscripteurs d’emprunt à taux variable bénéficient d’un taux proche de zéro, voire même gagner de l’argent. Cependant, les banques ne semblent pas prêtes à accepter ces règles du jeu.

La solution à privilégier ? Analyser les conditions du moment…

Que ce soit pour les taux des marchés financiers à court terme (tel que l’Euribor) ou les taux de l’OAT, l’un comme l’autre sont à leur plancher. Etant en bas d’un cycle, on peut s’attendre à ce que ces taux augmentent dans l’avenir. Actuellement, la conjoncture indique naturellement d’emprunter à taux fixe. De leur côté, les taux variables pourraient aisément atteindre leur cap en prenant en compte une future hausse des taux à court terme.

Votre projet est une opération de court terme ? Privilégiez un prêt à taux variable. Sachant que les premières années, les mensualités sont majoritairement composés d’intérêts, vous réaliserez une économie substantielle par rapport à un taux fixe, même si les taux remontent, et vous serez par ailleurs protéger par le « cap ».

Votre projet est une opération à long terme ? Vous pariez sur l’avenir en privilégiant la transparence d’un taux fixe. Vos charges seront stables et votre budget maîtrisé. On peut également considérer que rien n’est figé lorsque l’on contracte un emprunt à taux fixe. Vous pourrez être amené à le renégocier dans le temps, moyennant des frais de dossiers.

Dans tous les cas de figures, une réflexion approfondie est nécessaire…

Bruno Falcao

Bruno Falcão, Auteur de l’article

Contacter l'auteur de l'article - Edouard Vieilfault

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