comment évaluer patrimoine immobilier

L’évaluation de son patrimoine immobilier est une étape importante et indispensable, notamment au moment de remplir sa déclaration d’impôts sur la fortune (ISF).

En dehors de cette déclaration, il est judicieux de procéder à une évaluation régulière, la valeur d’un patrimoine étant fluctuante selon les prix du marché et la conjoncture économique.

Les immeubles sont évalués selon leur valeur vénale qui correspond au prix du marché. Qui est lui-même le prix des immeubles tel qu’il aurait été évalué s’ils étaient mis en vente au 1er janvier de l’année en cours.

Patrimoine immobilier : Les méthodes d’évaluation

  • L’estimation par comparaison

Cette méthode s’appuie sur les données réelles du marché immobilier. La valeur vénale du bien est appréciée au regard des ventes d’immeubles identiques ou similaires.

C’est la méthode la plus couramment employée par l’administration, par les agents immobiliers et par les juridictions.

La méthode suppose trois phases :

  • la recherche des ventes de biens de même nature : sont prises en compte la catégorie du bien évalué, sa situation géographique et la période sur laquelle sont menées les recherches et analyses.
  • la sélection des termes de références significatifs : il s’agit de la sélection des ventes les plus significatives, celles qui portent sur les immeubles ayant le maximum de points communs avec le bien concerné (caractéristiques physiques et juridiques et prise en compte de l’environnement économique).
  • l’analyse des prix déclarés, soit par comparaison directe, soit par comparaison indirecte (au besoin d’une unité de mesure définie, la plus courante étant la superficie).
  • L’estimation par revenu

Elle consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu qu’il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation.

Plusieurs condition président à sa mise en place :

  • la connaissance du revenu de l’immeuble à évaluer
  • la recherche du taux de capitalisation adapté au type de cet immeuble. La détermination du taux de capitalisation reposera sur une étude de marché permettant d’apprécier la valeur des immeubles loués comparables et sur la recherche du revenu de chacun de ces mêmes immeubles.
  • L’estimation par rapport aux valeurs antérieures

Cette méthode repose sur l’actualisation de la valeur attribuée au bien depuis la précédente vente. Cette valeur est affectée d’un coefficient de réajustement destiné à combler l’évolution de la valeur de l’immeuble depuis l’acte pris pour référence.

Cette méthode est peu utilisée en l’absence de tout indice de référence fiable.

Un nouvel outil en ligne : Patrim

Il est à noter que depuis le 02 janvier 2014, La Direction générale des finances publiques (DGFIP) met à la disposition des particuliers un service en ligne, Patrim, permettant d’évaluer son patrimoine immobilier.

Ce dispositif permet au contribuable d’accéder aux données immobilières enregistrées par la DGFiP, dans le cadre d’une procédure administrative, d’un acte de donation ou encore d’une déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune.

Le service est accessible sur l’espace personnel  www.impots.gouv.fr.

Pour estimer votre patrimoine immobilier, il suffit de vous rendre sur le portail dédié, de renseigner le type de bien, sa superficie, sa localisation géographique … les résultats obtenus apparaissent sous la forme d’une liste de ventes immobilières intervenues sur le secteur recherché sur une période définie au préalable.

Eric Sabrié

Eric Sabrié, Auteur de l’article

Contacter l'auteur de l'article - Eric Sabrié

CTA Investir dans l'immobilier

Découvrez notre page thématique sur le patrimoine immobilier : saurez-vous éviter les pièges ?

Mentions Légales  - ©2018 Création de Markentive

Vous connecter avec vos identifiants

Vous avez oublié vos informations ?