Immobilier en 2017 : l’année du bureau francilien ?

Et si, par la conjonction de différents facteurs, il faisait bon d’investir dans le bureau francilien en 2017 ? Taux d’intérêts au plus bas, taux de vacance en baisse, attractivité de Paris après le Brexit, etc. : autant de paramètres qui donnent matière à réflexion. Une étude de BNP Paribas Real Estate sur les neufs premiers mois de l’année 2016 montre que l’investissement dans le marché du bureau parisien aurait effectivement repris du poil de la bête. Les grands indicateurs du Groupement d’Intérêt Economique Immostat (BNP, CBRE, DTZ et JLL), parus ces derniers jours, semblent confirmer cette tendance.

Quels facteurs-clés ?

Au-delà de la qualité des biens, leur emplacement, la qualité du locataire et autres données à étudier lors d’un investissement immobilier (voir notre guide pratique «Investir dans l’immobilier »), il est important de prendre connaissance des données du marché dans sa globalité pour comprendre ses perspectives et par extension le potentiel de votre placement. Le rapport de la BNP et les indicateurs d’Immostat montrent que plusieurs courbes se sont inversées – ou confirmées leur inversion – l’année dernière sur les bureaux en Ile-de-France, notamment :

  • Le nombre de transactions : 14% en plus par rapport aux neuf premiers mois de 2015. Ce n’était plus arrivé depuis 2011.
  • Le volume global des investissements : 19,61 milliards d’euros en 2016, soit quasiment 4 fois le niveau de 2009.
  • Le taux de vacance : -0,6% sur l’année 2016. La Défense enregistre une baisse particulièrement importante de ce taux, -3%, soit 8% de vacance contre 11% l’an passé.
  • L’offre : -7% par rapport à 2015. La demande, elle, est globalement stable. Si ces tendances se confirment, à terme, les demandeurs seront prêts à payer plus cher.

En résumé, le marché serait d’un côté favorable à une continuité dans l’augmentation des prix (+33% depuis fin 2009) et d’un autre côté rassurant pour les investisseurs avec un taux d’occupation des bureaux en hausse. La sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne devrait être un vecteur positif de ce côté, puisque nombre d’entreprises pourraient migrer de Londres vers Paris cette année.

Quelle rentabilité ?

En Ile-de-France notamment, un avantage du marché de l’immobilier professionnel par rapport au marché résidentiel est sa rentabilité. Les loyers du marché résidentiel étant plafonnés, il est désormais difficile de s’en sortir avec un rendement net de charges supérieur à 3%. Qu’en est-il du marché spécifique du bureau ? Le graphique ci-dessous montre l’évolution du rendement d’un investissement locatif dans le bureau francilien depuis 2008.

Le marché du bureau subit une baisse de rendement depuis 2009, d’environ 2%. Si l’on remonte à 2008, la baisse est plus légère, environ 0,3%. Aujourd’hui, le rendement d’un bureau en seconde main est supérieur à 5%. Ce chiffre reste de loin supérieur à celui du rendement dans l’immobilier d’habitation, et incomparable avec celui des placements sans risque.

Quelle solution pour investir ?

Le marché du bureau, s’il est attractif, reste peu accessible aux particuliers de par les tickets extrêmement élevés. Une alternative à l’investissement dans des bureaux en direct reste l’acquisition de parts de fonds immobiliers, eux-mêmes investis en bureaux. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier en sont un bon exemple : une part s’achète généralement pour quelques centaines d’euros, ce qui offre bien plus de flexibilité.

Enfin, un point de vigilance tout de même : un patrimoine immobilier, à l’instar d’un patrimoine financier, est d’autant plus efficace et sécurisé lorsqu’il est diversifié. Il sera toujours préférable à terme d’avoir des biens différents d’un point de vue géographique et typologique. Les bureaux sont donc une opportunité à étudier parmi d’autres,  en fonction de votre situation personnelle.


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