patrimoine immobilier pièges à éviter

L’immobilier, un placement « plaisir »

L’immobilier est un des rares placements pour lequel on peut avoir un « coup de cœur.» C’est là un avantage considérable qui peut d’ailleurs aussi se transformer en inconvénient. C’est pourquoi, si vous avez un coup de cœur sur un bien, dites-vous que votre objectif principal n’est pas de gagner de l’argent, mais de vous faire plaisir. L’immobilier pourra aussi vous être utile, car vous pourrez utiliser un bien immobilier que vous avez acquis dans une optique placement à vous loger ou loger un proche. En cela l’immobilier est une valeur refuge.

Patrimoine immobilier : un « amortisseur » de la volatilité du patrimoine

En plus d’être « tangible » et utile, un investissement immobilier peu prendre de la valeur. C’est ce qui a été constaté en France entre 1997 et 2011, soit une hausse de près de 15 ans. L’immobilier est par ailleurs un actif décorrélé des autres placements financiers. Il n’existe pas, par exemple de corrélation entre l’évolution des actions et celle de l’immobilier. L’immobilier constitue de ce fait un amortisseur patrimonial à la baisse des actions. En revanche, l’immobilier est corrélé à l’inflation et constitue, en cela, un excellent rempart contre l’inflation.

Cette corrélation s’explique par le fait que l’immobilier est un placement générateur de revenus, les loyers, qui sont indexés sur l’inflation. Le fait que l’immobilier soit générateur de revenus, permet à l’investisseur de pouvoir attendre de son bien à la fois un revenu et une plus-value. Le rendement global d’un investissement immobilier inclut, en effet  des revenus réguliers et une plus-value à la revente. Du fait des loyers perçus, une moins-value à la revente  sera atténuée voir gommée par les loyers perçus pendant toute le période de location.

L’immobilier est un placement de long terme et peu volatile. Il évolue par cycles longs.

L’immobilier, un investissement qui s’autofinance partiellement

L’immobilier est un des rares actifs financiers que l’on peut acheter à crédit. Les loyers que vont vous procurer le bien acquis financeront une partie du remboursement de votre emprunt. Une partie de votre acquisition sera ainsi financée par vos locataires. En optimisant votre apport initial et en adaptant la durée de l’emprunt, vous pouvez réaliser une opération qui s’autofinancera totalement. Dans un contexte de taux d’intérêts bas, vous pourrez sur certains biens faire jouer l’effet de levier du crédit. Si vous vous endettez pour acquérir de l’immobilier, votre banquier vous demandera de vous assurer en cas de décès. Ce faisant, vous réaliserez une opération de prévoyance, puisqu’en cas de décès de votre part, vos héritiers deviendront propriétaires d’un bien partiellement financé par votre assureur et en percevront aussi les loyers.

L’immobilier, un investissement lourd de préjugés

L’investissement immobilier fait l’objet de nombreux préjugés. Par exemple, un sondage Nexity/IFOP d’avril 2015 indique que 91% des personnes interrogées préfèrent être propriétaires que locataires. Pourtant, selon un simulateur réalisé par le courtier Meilleurtaux.com, il faut 21 ans à un Parisien pour que l’achat d’une résidence principale soit plus rentable que sa location. Payer un loyer est souvent assimilé à « jeter l’argent par les fenêtres ». C’est oublier qu’en empruntant à un banquier, on paie des intérêts à ce dernier. La réalité est plus nuancée. Il existe des villes où il est plus intéressant d’être propriétaire que locataire et réciproquement.

L’immobilier, un investissement qui peut baisser

Selon l’INSEE, le marché de l’immobilier d’habitation en France a progressé de 149% entre 1997 et 2007, soit de plus de 9% par an. On se dit, devant de tels chiffres, que l’immobilier ne baisse jamais. C’est ne pas avoir conscience que les prix baissent depuis 2011 (-5,8% sur 4 ans.) C’est aussi ne pas avoir vécu le début des années 1990 ou les prix ont baissé. Ainsi, le m² a perdu plus de 30% à Paris entre 1991 et 1997 et ce n’est qu’en 2002 que le m² d’habitation parisien a retrouvé ses niveaux de 1991 (Source : INSEE.) L’immobilier peut donc clairement baisser et doit être envisagé comme un investissement de long terme.

L’immobilier, un placement rigide

Le terme immobilier vient du latin immobilis et signifie « qui ne peut-être mu ou remué. » La racine latine du terme montre bien le caractère « rigide » de l’investissement. Un investissement immobilier ne doit pas être décidé à la va-vite, même si un commercial vous met la pression. Une fois le bien acquis, il peut être difficile de s’en séparer.

La loi est très protectrice pour le locataire personne physique. Une procédure d’expulsion est fastidieuse, longue et couteuse. Vous devez donc accepter le risque d’impayés durables. Si vous ne souhaitez pas prendre ce risque, étudiez les contrats d’assurance garantissant les loyers impayés. Vous pouvez aussi vous orienter vers la pierre papier, en l’occurrence les SCPI, où le risque d’impayé est mutualisé.

L’immobilier, un investissement générateur de frais

Comme la plupart des placements financiers, un investissement immobilier se fait généralement via un véhicule collectif, en l’occurrence une copropriété. De ce fait, l’investissement subit des frais de gestion, sous forme de travaux, réparations, honoraires de syndic et autre taxe foncière… Il est important de prendre en compte ces frais avant l’investissement. En particulier, si vous achetez un logement neuf, il vous faudra vérifier la justesse des prévisions du promoteur. Il ne faut pas oublier non plus que ces frais doivent être payés que vous ayez un locataire ou non.

Un bien immobilier se dégrade avec le temps et vous devrez prévoir une remise à neuf tous les dix ans. Pendant les travaux, vous ne percevrez pas de loyers. Réaliser un investissement immobilier nécessite donc d’avoir des liquidités de côté pour faire face à ces dépenses prévues ou imprévues.

L’immobilier, un placement lourdement fiscalisé

Au niveau fiscal, un investissement immobilier n’est pas neutre. Dès l’acquisition, vous commencez par acquitter des droits de mutation et autres « frais de notaire », le total représentant de l’ordre de 8% du prix d’achat pour un logement ancien. C’est une des raisons pour lesquelles un investissement immobilier doit être considéré comme un placement long terme. Si vous achetez un logement neuf, vous acquitterez des « frais de notaire réduits. » Cependant, votre acquisition sera soumise à la TVA au taux de 20%. Il vous faudra donc patientez de nombreuses années pour amortir la TVA.

Chaque année, vous serez passible de la taxe foncière que vous ne pourrez pas récupérer de votre locataire, sauf si ce dernier est lié par un bail commercial. Si vous louez, les loyers que vous percevrez seront soumis à l’impôt sur le revenu (au maximum 45%) et aux prélèvements sociaux de 15,5%. Il vous faudra donc pratiquer un loyer élevé, pour espérer obtenir plus que le rendement net d’une assurance-vie en euros. C’est possible notamment en investissant dans l’immobilier d’entreprise ou dans des quartiers défavorisés. Vous ne pourrez pas pratiquer ce que vous souhaitez à Paris, où ces derniers sont encadrés. Par ailleurs, la déclaration de vos revenus fonciers peut s’avérer fastidieuse. Vous devrez rédiger une déclaration 2044, où chaque poste de charge devra être justifié.

Les plus-values immobilières sont exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. La plus-value sur la cession de votre résidence principale sera, quant à elle exonérée d’impôt quelle que soit la durée de détention.

En conclusion, Francis Bouygues avait coutume de dire que les trois critères principaux d’un bon investissement immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! Beaucoup ont cédé aux sirènes de la défiscalisation au détriment de l’emplacement. La vraie question est de savoir à qui faire confiance pour déterminer la qualité d’un emplacement.

Auteur : Eric Sabrié

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