investir dans l'immobilier

Il faut distinguer aujourd’hui deux marchés de l’immobilier extrêmement différents, à savoir : l’immobilier résidentiel et l’immobilier d’entreprise.

De manière générale, investir dans l’immobilier qu’il s’agisse d’un local commercial ou d’un appartement qu’on loue, nécessite du temps pour gérer le bien. Une façon de contourner le problème est de passer par un intermédiaire (par exemple, une agence immobilière). Attention néanmoins aux intermédiaires qui vont gonfler le rendement de l’investissement proposé. A titre d’exemple, le rendement d’un appartement qu’on loue, doit-être évalué en prenant en compte un certain nombre de charges, par exemple :

  • frais d’entretien,
  • frais de gestion et d’assurance,
  • charges de copropriété.

Le meilleur exemple d’intermédiaires qui vont volontairement « oublier » d’inclure ses charges dans le rendement attendu de l’investissement, et la majorité des vendeurs de lois de défiscalisation, type loi Pinel.

Enfin, l’investissement immobilier est un investissement sur le long terme. Il est donc crucial, quel que soit le choix prit par l’investisseur, de pouvoir se projeter.

La question qui se pose naturellement, est :

Est-il plus rentable d’investir dans l’immobilier résidentiel ou professionnel ?

Généralement la première idée qui vient à un investisseur immobilier, c’est de louer son bien à un particulier. En effet, cette option est bien souvent la plus séduisante, car la plus répandue.

Une fois le bien sélectionné et acheté, il faut alors trouver un locataire, ce qui peut prendre un certain temps. De façon à bien préparer ce genre d’investissement, il est nécessaire de mesurer le rapport de force entre le propriétaire – investisseur, et son locataire. Celui-ci a progressivement évolué en faveur du locataire, pour principalement deux raisons :

  • le bail d’habitation, ferme pour le propriétaire, alors que le locataire peut le dénoncer avec un mois de préavis. Donc, en cas de départ du locataire, l’investisseur aura un délai court pour en retrouver un et ainsi éviter la vacance locative.
  • La grande difficulté, voir l’impossibilité, d’expulser un locataire mauvais payeur.

Par ailleurs, une politique nationale d’encadrement des loyers (qui a démarré en 2014 avec la loi ALUR), couplée avec une hausse importante du prix au m² depuis 1997, a naturellement tiré le rendement de l’immobilier résidentiel vers le bas. On peut l’estimer aujourd’hui, sauf cas particuliers, à environ 3 % bruts.

Face à ces constats de gestion locative parfois compliquée et de rendements en baisse, de plus en plus d’investisseurs se dirigent vers  l’alternative proposée par l’immobilier professionnel.

Force est de constater que, aujourd’hui, l’immobilier d’entreprise peut permettre de bénéficier d’un rendement plus élevé (rendement locatif supérieur à 5% en 2017)

De plus, les baux commerciaux pratiqués dans ce type d’immobilier sont fermes pour le locataire. A échéance triennale, ils permettent donc, à l’investisseur, d’avoir une excellente visibilité sur ses revenus futurs. Bien évidemment, cela dépendra de la solidité du locataire.

L’enjeu pour le locataire est donc plus élevé puisqu’il est lié par un bail ferme. Par ailleurs, qu’il s’agisse de commerces ou bien de bureaux, ce dernier doit faire face à des coûts de mise aux normes importants. On notera que, dans l’immobilier résidentiel, ces coûts sont bien souvent à la charge du propriétaire.

L’investissement en immobilier professionnel parait donc être un investissement offrant plus de garanties au propriétaire. Mais, en contrepartie, il demande bien souvent un investissement plus important. Acheter une tour à la Défense n’étant pas donnée à beaucoup d’investisseurs, on doit se poser la question suivante :

Existe-t-il un moyen plus abordable d’investir dans l’immobilier professionnel ?

On ne présente plus les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), véhicule de plus en plus plébiscité par les investisseurs, notamment car il permet d’investir dans l’immobilier professionnel. Plus besoin d’acheter un immeuble, mais simplement des parts dans le véhicule sélectionné. Mais, au-delà de cette facilité d’accès et du rendement proposé par le sous-jacent, ce qui peut le plus séduire avec les SCPI professionnelles, c’est l’absence totale de la charge de gestion locative pour l’investisseur, ainsi qu’une mutualisation du risque pris.

Mais attention, toutes les SCPI ne se valent pas. Il s’agit de sélectionner ses supports d’investissements avec l’aide d’un professionnel qui nous aiguillera.

Eric Sabrié

Eric Sabrié, Expert en investissement

Contacter l'auteur de l'article - Eric Sabrié

Développer son patrimoine grâce à une séance de conseil

Mentions Légales  - ©2018 Création de Markentive

Vous connecter avec vos identifiants

Vous avez oublié vos informations ?