immobilier dans quoi investir

Ce n’est pas une surprise… Le marché de l’investissement immobilier devrait maintenir un bon rythme de croisière en 2016. Les investisseurs en quête de complément de revenus se dirigent instinctivement vers « la pierre ». C’est surtout la baisse de l’appétence pour le risque qui a amené les investisseurs à se poser les bonnes questions : Où dois-je investir ? Sur quels actifs vais-je avoir le meilleur rendement ? Ces mêmes questions, certaines sociétés de gestion y ont répondu depuis longtemps et ont mis en place des politiques d’investissement astucieuse.
Coup de projecteur sur les opportunités à saisir…

L’Allemagne et les Pays-Bas en fer de lance

En France, l’eldorado de l’immobilier locatif tend à disparaitre. Les loyers des grandes villes françaises n’ont cessé de baisser ces dernières années. En dix ans, les rendements locatifs courants bruts sont même passés de 5,8 à 3,8%. Ce constat a conduit certains investisseurs à jeter leur dévolu sur des marchés à fort potentiel car de nouveaux bons plans émergent chez nos voisins européens.

C’est le cas de Berlin qui affiche des prix immobiliers anormalement bas pour une capitale européenne (environ 3 500 €/m² vs. 9 000 €/m² à Paris). L’Histoire est passée par là. En effet, la capitale Allemande a mis beaucoup de temps à se relancer économiquement après la chute du mur. Autre point déterminant, les berlinois (et les allemands en général) n’ont pas la culture de la propriété. Ils sont 85% à être locataires de leur résidence principale. La pénurie de locataire n’est donc pas une barrière.

Le cabinet CBRE s’est penché sur les intentions des investisseurs pour 2016. Selon leur dernière étude (« EMEA Investor Intentions Survey 2016 »), ils sont 17% à vouloir investir leurs liquidités sur des biens immobiliers en Allemagne. Après avoir été au top du classement des pays attractifs sur 4 années de suite, le  Royaume-Uni a basculé cette année au second rang (15,1 %). L’immobilier londonien est jugé rentable mais les montants à investir restent élevés. Parmi les opportunités identifiées par les investisseurs, on relève les Pays-Bas (5,2% en 2015 vs. 9,9% en 2016) et la Pologne (2,4% en 2015 vs. 9,2% en 2016). Le train est en marche dans ces pays et les bonnes affaires ne manquent pas.

Les bureaux ont toujours la côte… les commerces et le résidentiel en regain d’intérêt

L’immobilier professionnel s’est naturellement présenté comme une alternative au marché résidentiel, sujet à des volatilités cycliques. A titre de comparaison sur les dernières années, les espaces professionnels ont subi une évolution progressive et croissante.

Toujours selon l’enquête réalisée par CBRE, l’immobilier de bureaux est le support le plus sollicité par les investisseurs, cela représente 37% des personnes sondées.  On constate cependant une légère baisse puisqu’ils étaient 44% en faveur de ce même support en 2015.

Par ailleurs, le secteur de la distribution et des commerces de pied d’immeuble retrouvent leur confiance passée. Ce constat est visible partout en Europe puisque le pouvoir d’achat des consommateurs, autrefois en berne, semble repartir à la hausse. Il est donc logique de retrouver aujourd’hui l’immobilier de commerce dans l’escarcelle des investisseurs (14% des personnes sondées).

Un créneau que les SCPI ont su exploiter

Dès le début des années 70, les premières Société Civiles de Placements Immobiliers ont vite cerné l’intérêt d’investir dans l’immobilier « d’affaires ». Les loyers versés par les locataires professionnels constituent une source de revenus stable et prévisible. Les loyers sont sécurisés par les baux rendant le revenu acyclique, résistant en cas de crise.

Quelles opportunités ? Jusqu’en 2008, les transactions sur le marché de l’immobilier d’entreprise étaient essentiellement réalisées par des investisseurs utilisant le levier du crédit.
Depuis 2008, la nécessité du désendettement oblige de nombreux investissements des années 2000 à vendre rapidement leurs immeubles. La préférence des vendeurs va aux SCPI qui financent cash leurs acquisitions. De ce fait, les SCPI ont vu leur poids passer de moins de 4% en 2007, à près de 12% en 2010 dans le volume des transactions.

Par quels moyens ? Les investisseurs n’hésitent plus à s’endetter pour faire jouer l’effet de levier. Ces derniers mois le nombre de prêts bancaire accordé a bondi de 33,1%, selon l’Observatoire. Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas (aux alentours de 2%). La politique bienveillante mise en place par la Banque Centrale a conduit à ramener les taux à leur plancher… et cela devrait se poursuivre en 2016.

Nul doute que les investisseurs profiteront du prolongement de cet effet d’aubaine pour mettre en place leur projet, que ce soit pour l’achat de parts de SCPI ou pour l’investissement sur des biens en direct.

Bruno Falcao

Bruno Falcão, Auteur de l’article

Contacter l'auteur de l'article - Edouard Vieilfault

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