investir dans immobilier americain

Au fil des années, l’immobilier français a su conserver son statut de placement sécurisé, et viable sur le long terme. Cependant, cette vision est de plus en plus contestée aujourd’hui. Les raisons sont multiples : prix à l’achat très élevé, encadrement des loyers limitant le pouvoir du propriétaire, augmentation des taxes au profit des collectivités. Aujourd’hui, les investisseurs se retrouvent pris au piège dans un marché immobilier de plus en plus encadré, et oppressant, le tout pour un rendement souvent faible (rarement au-dessus de 4%, sauf dans le cas de l’immobilier d’entreprise).

Il est donc naturel d’aller chercher d’autres sources de revenus fonciers, comme l’immobilier-papier qui profite de cette conjoncture.

Mais pourquoi s’arrêter à la France, ou à l’Europe ? Aujourd’hui, l’internationalisation des investissements, et l’évolution des liens fiscaux entre les pays, permettent à l’investisseur français d’aller chercher un peu d’exotisme. Parmi ses possibilités, il y a celle d’aller investir dans de l’immobilier aux Etats-Unis.

Que vaut vraiment ce type d’investissement ? Au final, est-ce-que le jeu en vaut la chandelle ?

En quoi consiste l’investissement dans l’immobilier américain

Le principe est simple : Un investisseur français achète un bien immobilier. Sauf qu’au lieu d’être à Paris, il est à Miami, à Atlanta ou à New-York. Ce type d’investissement tend aujourd’hui à se démocratiser même si, à cause d’un manque de transparence auprès des épargnants français, cela reste une niche.

Il est fortement recommandé, voire essentiel, de passer par un intermédiaire français spécialisé dans ce type de transaction. En effet, l’intermédiaire pourra mettre à la disposition de l’investisseur son réseau américain (avocats, agents immobiliers, et consœurs). Il se portera également garant de la qualité de ce réseau.

Prenez l’exemple le plus parlant, celui du property manager. Il s’agit de la personne qui va assurer la gestion du bien aux Etats-Unis, du remplacement du locataire à la supervision des travaux. C’est donc une personne clé, il s’occupe même de la sélection des locataires !

Une fois le bien sélectionné, l’investisseur peut l’acheter en nom propre, ou bien via une LLC. Une LLC est une Limited Liability Company, l’équivalent américain d’une SARL immobilière. Cette société sert notamment à organiser cet investissement entre les différents membres du foyer. Comme le coût de création, et d’entretien de cette société n’est pas très élevé, il est conseillé de passer par cette étape.

Le reste du processus est semblable à celui d’un achat immobilier en France. Sélection du locataire, gestion du bien par le manager local, perception des loyers (sur un compte américain tout spécialement créé pour l’occasion), suivi de son investissement via le site internet du property manager.

Pourquoi investir dans l’immobilier américain ?

C’est évidemment la question ! Pourquoi s’embêter à aller investir aussi loin géographiquement ?

La première raison est justement la différence de cycle entre le marché français, et le marché américain. En 2008, la crise des subprimes explose aux Etats-Unis forçant plusieurs millions de foyers à quitter leurs maisons. De cette crise historique en est ressorti un marché immobilier américain exsangue, avec des biens immobiliers qui coutaient une bouchée de pain.

Depuis, bien que la situation ait évoluée,  rapporté au revenu des ménages, les prix de l’immobilier américain reste bien en-deçà de celui de l’immobilier français.

A cela s’ajoute l’opportunité d’acquérir des biens en bénéficiant d’une forte décote à l’achat, via le système des foreclosures. Il s’agit de biens ayant été saisi. En 2014, il y en a eu environ 1.1 millions. Ces biens représentent la majorité des actifs proposés par les cabinets français, spécialisés dans ce type d’investissements.

Enfin, et pas des moindre, la fiscalité américaine sur les revenus fonciers. Celle-ci est beaucoup plus avantageuse que la fiscalité française.

Déjà, le fisc américain (IRS) considère qu’à peu près toutes les charges liées à la gestion du bien, sont déductibles du revenu locatif perçu. Cela peut même inclure le coût d’un billet d’avion aller/retour par an.

Ensuite, tout bien locatif aux Etats-Unis, bénéficie d’un amortissement annuel. Il est calculé sur 80% de la valeur du bien, et s’étale sur 27.5 années. A cela s’ajoute un abattement fiscal, qui, en 2015, s’élevait à $ 4000. Cet abattement se revalorise chaque année.

Et puis il y a le simple fait que le barème d’imposition américain soit moins gourmand qu’en France. Au maximum, les revenus sont imposés à 39.6%. Mais pour un premier investissement aux Etats-Unis, une fois les charges, l’amortissement et l’abattement déduit, l’investisseur français sera imposé vraisemblablement à la première tranche … de 10% !

Et, comme ces revenus fonciers sont d’origine étrangère, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Immobilier américain : Qu’en est-il de la déclaration d’impôts en France ?

La convention fiscale franco-américaine interdisant la double imposition des revenus, le fait d’avoir payé, au fisc américain, un impôt sur ses revenus locatifs donne droit à un crédit d’impôt en France.

En résumé, tout pris en compte, l’imposition américaine est plus de trois fois inférieure à l’imposition des revenus fonciers en France. Cette fiscalité avantageuse, permet d’accroître le rendement de l’opération, par rapport à une opération équivalente en France.

Il y a donc des avantages à investir dans l’immobilier locatif américain aujourd’hui. Cet article n’étant qu’une introduction, il faut bien sûr étudier ce type de placement dans ses moindres détails, avant de se décider. Il faut également surveiller de près le risque de change, car on investit en dollars, et on perçoit des revenus en dollars. Cela rajoute donc une dimension supplémentaire, qui peut se révéler très avantageuse, ou très dommageable.

Toutes choses égales par ailleurs, un investisseur français souhaitant diversifier son patrimoine locatif, ne devrait pas exclure d’ouvrir le champ de ses possibilités Outre-Atlantique.

Mathias François-Dourthe

Mathias François-Dourthe, Auteur de l’article

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