Rendement locatif : faut-il privilégier le neuf ?

Pour de nombreux investisseurs, avoir un bon rendement locatif reste une façon de se constituer du patrimoine et de créer du complément de revenus. D’autres y trouvent le moyen d’alléger leur feuille d’imposition grâce aux lois de défiscalisation mises en place pour le secteur de l’immobilier neuf. Mais au cœur d’un marché orienté à la hausse pour 2016, plusieurs incertitudes viennent assombrir les perspectives pour les années à venir. Quelques éléments pour y voir plus clair…

Rendement locatif neuf, un marché redynamisé

L’année 2015 aura marqué le retour des investissements dans le secteur du neuf. En quelques chiffres, on notera une hausse de 43,8% des ventes par rapport à 2014 (source : Fédération des Promoteurs Immobiliers). Cette hausse s’est même intensifiée sur le dernier semestre. Un constat qui ne s’était plus vu depuis 2011, où les ventes destinées à la location avaient également dépassé les ventes en accession.  Plusieurs facteurs expliquent ce redémarrage.

Peu convaincus par les dispositifs Scellier puis Duflot, les investisseurs ont « boudé » l’immobilier locatif dans le neuf ces dernières années. A cette époque, les mesures décrétées semblaient d’avantage favoriser le locataire. A l’été 2014, est arrivé le dispositif Pinel, jugé plus maîtrisable. Les investisseurs ont été séduits par sa modularité de défiscalisation (12%, 18% et 21%) en fonction de la durée location (6, 9 ou 12 ans).

Le dispositif Pinel n’explique pas à lui seul ce rebond. Les taux des crédits immobiliers accordés aux particuliers ont été historiquement bas, en moyenne 2,3% sur quinze ans. Les investisseurs ont profité de l’effet d’aubaine et ont ainsi pu bénéficier d’un levier intéressant.

Des paramètres à ne pas négliger…

Faute de place constructible en centre-ville, il faudra souvent accepter d’investir en périphérie urbaine avec les différentes contreparties liées à l’absence de proches commodités (écoles, commerces, moyens de transports…). Autre paramètre qui n’est pas à exclure : le facteur temps. Outre la durée minimum d’engagement de 6 ans pour le Pinel, il faudra s’armer de patience pour voir l’arrivée de l’ensemble des commodités citées précédemment, qui viendront apporter de la valeur au bien investi.

Sur les logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le risque est d’autant plus présent. En effet, le bien n’est pas encore construit et l’investisseur n’aura que pour unique repère le plan proposé par le promoteur. Difficile donc de se faire une idée précise sur la qualité des logements à leur sortie de terre. A prendre en compte également, les délais de livraisons qui peuvent être compris en 12 et 24 mois, sans compter un éventuel retard dans les travaux.

Quid de l’après Pinel ?

Sur fond de reprise sur le marché du neuf, un point vient ternir la visibilité pour les mois à venir : l’investissement dans le neuf est-il dépendant du Pinel ? Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2015, le dispositif a été prolongé jusqu’à la fin 2016. La tendance haussière du marché du neuf pour 2016 serait essentiellement due à l’effet de la fin du Pinel.

Dans l’élan du dispositif Pinel est venu s’immiscer la loi Alur, avec sa mesure phare visant à  encadrer les loyers au sein des grandes agglomérations. Coup de frein donc sur une machine qui semblait bien huilée. Dans ce sens, l’écart de rendement avec les placements financiers les plus courants serait amené à se réduire.

Enfin, l’année 2017 sera rythmée par les élections présidentielles et un nouveau plan pourrait voir le jour. La fin annoncée du Pinel ne doit être un motif à un élan de précipitation de la part des investisseurs, par peur de ne plus profiter d’un régime fiscal. A noter que dans cette incertitude, les promoteurs essayeront coute que coute d’écouler leur stock d’invendus. Or un investissement immobilier est une démarche murement réfléchie et doit prendre en compte un certain nombre de critères (zone géographique, prix au m², copropriété…).

Bruno Falcão, Auteur de l’article

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