Investissement locatif sans apport : comment faire ?

investissement locatif sans apport

L’investissement immobilier locatif est un dispositif intéressant pour celui qui veut se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires.
D’autant plus qu’il n’est pas impossible d’investir sans apport. En effet, contrairement aux idées préconçues, le montage d’acquisition et d’un investissement locatif sans apport est envisageable.

Il s’agira de constituer un dossier solide afin de convaincre les établissements financiers de la fiabilité du montage.

Investissement locatif sans apport : quel objectif ?

La période actuelle est caractérisée par des taux d’intérêts d’emprunt historiquement bas. Ainsi, il n’est pas rare d’emprunter au taux de 1,5% hors assurance sur 20 ans. Dans ces conditions, emprunter 100 000 €, fera rembourser 482 € par mois sur 20 ans. Si le bien acquis rapporte 3% par an de loyer avant impôts et prélèvements sociaux, soit 250 € par mois, l’effort d’épargne sera de 232 € par mois. Ces 232 € par mois sur 20 ans, soit 55 680 € cumulés auront permis, en 20 ans de devenir propriétaire d’un bien de 100 000 €. Le taux de rendement interne de l’opération aura été de 5,33% par an, sur 20 ans. La différence entre 5,33% par an et 3% par an (le rendement  locatif du bien) est dû à l’effet de levier du crédit.

Si le même bien est acquis moyennant un apport de 50%, soit 50 000 €, la mensualité de remboursement passera à 241 € par mois, le loyer perçu étant toujours de 250 € par mois. Cependant, le taux de rendement interne de l’opération chutera à 3,7% par an, l’effet de levier du crédit étant érodé par l’apport initial.

Investissement locatif sans apport : c’est possible

L’apport personnel pour investir dans l’immobilier est une clé indispensable lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale. Cette dernière ne procurant pas de revenus, le crédit ne procurera pas le même effet de levier.
Lorsqu’il s’agit d’acheter un bien destiné à la location, la situation est perçue différemment par les établissements financiers. La perception régulière d’un loyer ajoutée à l’éventuelle réduction fiscale dont bénéficient les investisseurs dans l’immobilier locatif changent la donne.

Toutefois la conjoncture économique est assez peu favorable à la confiance des prêteurs, lesquels sont un peu frileux.
Aussi, il est important de respecter certaines étapes qui aideront à l’acceptation du dossier pour réaliser un investissement locatif sans apport

Construire un projet d’investissement solide

Le projet présenté à l’établissement prêteur doit être suffisamment solide et concret pour remporter la validation.
Ainsi, l’emprunteur devra avancer sa détermination dans le projet en prouvant qu’il a pris connaissance des frais de l’opération, des conséquences de celles-ci … La capacité d’épargne devra elle aussi avancée comme argument.

Choisir un bien immobilier adapté

Le choix du bien et son emplacement sont des éléments cruciaux sans lesquels l’établissement prêteur ne s’engagera pas sans apport personnel.
Il est conseillé de favoriser les biens de petite surface. Même si le changement de locataires en place est susceptible d’être plus fréquent, les loyers modérés des petites surfaces sont une incitation forte à la location et permettent d’éviter la situation redouté de la location vacante.

La situation géographique du bien est réellement un point capital qui sera fonction de nombreux paramètres. L’attractivité du territoire sur lequel l’investissement est souhaité doit être appréciée, ainsi que l’état de l’économie locale … Il n’est pas nécessaire que l’investissement soit géographiquement proche du lieu de résidence de l’investisseur. Le critère à retenir est celui de la capacité du territoire à générer du désir, de l’envie et donc de l’attractivité économique. Paris et certaines villes de Province offrent actuellement de belles opportunités et sont porteuses de rayonnement économique intéressant.

Investissement locatif sans apport : La capacité d’endettement

sera le second point qui n’échappera pas à la vigilance des banques. Si le taux d’endettement sera étudié avec attention (généralement fixé à 33%) et il est certain que justifier de revenus réguliers sera un avantage de poids pour constituer un dossier solide.

Outre la capacité d’emprunt et le taux d’endettement, l’établissement prêteur s’attachera à calculer son propre risque. Plusieurs éléments seront alors pris en compte :

  • la durée de l’emprunt (plus il est long, plus le risque est élevé)
  • le reste à vivre de l’emprunteur
  • l’analyse des flux des comptes bancaires de celui-ci

Il convient de ne pas négliger le niveau des taux d’intérêts. Encore très bas en 2016, cela représente un avantage certain dans le cas d’un investissement locatif sans apport.
En effet, les intérêts d’emprunts liés à un prêt bancaire sont totalement déductibles fiscalement des loyers perçus. Si une fois déduits les intérêts et les charges, il reste un reliquat de revenus fonciers, ceux-ci rentreront dans les revenus imposables et seront fiscalisés.

S’il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport, l’opération requiert une bonne dose de détermination, de capacité de conviction et de bâtir un dossier solide.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine compétent pour monter votre dossier.

Eric Sabrié

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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