Investissement locatif : quatre raisons de se tourner vers l’immobilier d’entreprise

L’investissement locatif est un bon moyen de s’assurer un complément de revenus indépendant des revenus du travail ou de la pension de retraite. Il permet aussi de constituer un capital en jouant avec le levier de la dette, ce qui est particulièrement efficace dans le contexte actuel de taux d’intérêts extrêmement bas. Pour autant, les rendements du marché de l’immobilier d’habitation s’essoufflent ces dernières années, en particulier en région parisienne. L’immobilier d’entreprise (i.e. bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, d’éducation, etc.) représente une alternative appréciable voire logique, notamment au travers de véhicules collectifs, voici pourquoi.

Conserver des rendements meilleurs que sur le résidentiel

Entre 1999 et 2013, le marché de l’immobilier d’entreprise a connu une évolution beaucoup plus lente du prix des biens (+ 68% sur Paris) que le marché résidentiel (+250% sur Paris). Sur la même période, les loyers ont été rehaussés en moyenne de 33%. De ce fait, le rendement locatif sur l’immobilier d’entreprise est supérieur à celui de l’immobilier d’habitation.

Avoir une plus grande visibilité sur les rendements à venir

Que ce soit pour profiter du levier de la dette ou pour s’assurer un complément de revenus, la pérennité du rendement est essentielle pour rendre l’opération efficace. Or le marché d’entreprise, en plus d’un rendement supérieur au marché d’habitation, bénéficie de baux fermes, allant de 3 à plus de 12 ans. D’un point de vue de la durée, c’est bien plus long que la moyenne des baux sur le marché d’habitation. Un locataire sur le marché résidentiel peut lui envoyer un préavis de un ou trois mois à son propriétaire, ce qui demande plus de réactivité de la part de ce dernier pour renouveler le bail et ne pas être en situation de vacance locative.

Dans le cas de l’immobilier d’entreprise, mis à part un cas extrême de faillite financière du locataire, le loyer sera perçu durant toute la durée du bail, ce qui permet d’avoir une grande visibilité sur les flux de trésorerie à venir. De ce fait, les projections pour un schéma d’emprunt ou dans la perspective de revenus à la retraite sont par exemple plus simples à établir.

Pouvoir investir via des véhicules collectifs spécialisés

Difficile de financer un immeuble de bureaux, un établissement de retraite ou un hôpital par ses propres moyens. Les véhicules collectifs spécialisés comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’acquérir des parts dans un parc d’immobilier professionnel. Il est aussi possible d’investir de la sorte sur le marché d’habitation, mais l’intérêt est moindre puisque sur ce marché les biens en direct sont adaptés à des budgets de particuliers. Autant éviter de rémunérer un intermédiaire avant de percevoir les loyers dans ce cas-là.

Les SCPI vont procurer des avantages précieux à leurs investisseurs : flexibilité de budget (l’investisseur acquiert le nombre de parts qu’il souhaite, le montant minimum étant généralement de 5 000€), absence de gestion locative ou encore mutualisation du risque au sein d’une société comprenant des milliers d’associés pour des dizaines ou centaines de biens.

Bénéficier d’un risque dilué

Le fait d’acquérir des parts d’un véhicule collectif investi sur un certain nombre de biens immobiliers professionnels va permette de diversifier l’investissement tout en ayant un seul poste dans son patrimoine. Le parc immobilier sous-jacent à ce poste va être composé à la fois de biens à la typologie différente (bureaux, commerces, hôtels, établissements de retraite, de logistique, crèches, hôpitaux, etc.), à la géographie différente (Paris, région parisienne, province, étranger) et aux locataires différents. Le risque est dilué par rapport à un seul bien situé à un endroit avec un locataire. S’il y a un renouvellement de bail à effectuer parmi la centaine de locataires du parc de la SCPI par exemple, le rendement n’en souffrira que très marginalement et sera donc de manière générale beaucoup moins volatile.

Grégoire Charvériat, Auteur de l’article

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