Société Civile Immobilière : quel impôt choisir, IS ou IR ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce sont donc les associés qui sont soumis à l’impôt et non la SCI. Mais elle peut être soumise à l’impôt des sociétés (IS) et dans ce cas, c’est la SCI qui doit payer l’impôt. Il faut prendre la bonne décision, car le choix de l’IS est irrévocable. IS ou IR ?

IS ou IR : Le choix de l’impôt sur le revenu (IR)

C’est cette option qui est la plus répandue pour les SCI. C’est d’ailleurs le régime fiscal qui s’applique automatiquement par défaut. Ce sont donc les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu et non la société elle-même. L’impôt est à hauteur de leur quote-part de bénéfices perçus. Avec cette méthode, la SCI va alors simplement déclarer ses revenus (formulaire 2072) puisqu’elle se doit d’être fiscalement translucide. De ce fait, grâce à cette transparence, les associés sont imposés sur les bénéfices réalisés même s’ils ne sont pas distribués. Ils reprennent leur quote part de revenus et charges de la SCI sur le formulaire 2044.

Ce choix repose sur certaines règles de détermination du résultat imposable du déficit foncier, de l’impôt sur le revenu, et de l’impôt sur les plus-values. La société est dite transparente ou translucide car elle existe, mais ce sont les associés qui sont directement imposés sur les bénéfices qu’elle réalise. Elle ne paye pas elle-même les impôts. Pour déterminer le revenu imposable, on applique les règles pour les personnes physiques relatives aux revenus fonciers. Autrement dit, la SCI réalise des bénéfices qui correspondent aux loyers encaissés et qui sont alors des revenus imposés chez les associés.

Il est possible pour la SCI de déduire certaines dépenses des loyers encaissés comme les frais de gestion et de gérance non récupérables, les taxes foncières, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt ou encore les travaux d’amélioration. Cependant, les frais d’acquisition de biens immobiliers restent à la charge de la société. Elle peut amortir les immeubles, mais cela reste une opération comptable et cela n’a pas d’incidence fiscale.

IS ou IR : Le choix de l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans ce cas, la SCI est directement soumise à l’impôt, ce qui signifie que les associés sont imposés sur les dividendes perçus. Ils sont versés lorsque la SCI a payé l’IS sur le bénéfice net d’impôt. Cette option permet de réaliser des opérations fiscales avantageuses suivant la situation de la SCI. Si vous optez pour l’IS pour votre SCI, sachez que vous ne pourrez pas revenir au régime de l’IR. La société n’est plus transparente.

La SCI va réaliser des bénéfices qui vont alors être doublement fiscalisés : sur ses résultats puis sur les dividendes versés aux associés. Ainsi, les bénéfices sont imposés à hauteur de 15% s’ils sont compris entre 1 et 38 120 euros puis à 33%. Il est cependant possible de déduire du bénéfice certaines dépenses comme les charges, les frais d’une acquisition de locaux et les amortissements qu’elle va réaliser.

La SCI se doit de tenir une comptabilité générale en suivant le plan comptable général et en déclarant toutes ses charges et ses produits. Dès lors, la comptabilité devient une liasse fiscale qui comprend un bilan, un compte de résultat ainsi qu’un récapitulatif des immobilisations, amortissements, provisions, créances et dettes. Les associés ne sont pas obligés de faire appel à un expert-comptable ; ils peuvent faire eux-mêmes la comptabilité.

Choisir d’être imposé à l’IR ou à l’IS pour sa SCI ?

Pour chaque option il existe des avantages et des inconvénients. Il faut choisir l’is ou ir en fonction de vos besoins. Le choix du régime fiscal est déterminant. Aussi, il est important de se poser la question : « est-ce que mes revenus professionnels vont dépasser le niveau de mes besoins pour vivre ? ».

Si vous répondez « non », l’IR est la meilleure solution.

Si vous répondez « oui », l’IS est votre solution. Si vous ne parvenez pas à vous décider, vous pouvez toujours demander l’avis d’un professionnel en vous rapprochant d’un cabinet d’experts-comptables.


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