Plus-Value immobilière : quelle fiscalité ?

Lors de la cession d’un bien immobilier autre que la résidence principale, l’imposition sur la plus-value vient impacter le produit final perçu. La revente d’un bien immobilier est généralement destinée à financer un autre projet ou servir un autre objectif. Bien connaître les règles liées à la fiscalité sur les plus-values immobilières c’est donc pouvoir anticiper au mieux le montant issu de la vente que l’on pourra ensuite réaffecter sur un placement ou dédier à un objectif particulier.

Déterminer la plus-value immobilière brute

La première étape pour connaître la fiscalité sur la vente d’un bien immobilier est d’en déterminer le montant sur lequel vous serez imposé. La démarche à suivre est la suivante :

  • Retenir le prix de cession tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente, sans y ajouter la valeur du mobilier.
  • Evaluer le prix de revient : ce montant correspond au prix d’acquisition majoré de plusieurs frais :
    • des frais réels afférents à l’acquisition, par exemple les droits d’enregistrement. A savoir qu’il est possible de fixer ce montant forfaitairement à hauteur de 7,5% du prix d’acquisition.
    • du montant des travaux effectués sur le bien pour peu qu’il s’agisse de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Là encore il existe un forfait de 15% du prix d’acquisition si l’on n’est pas en mesure de justifier les dépenses de travaux, et sans preuve particulière de la réalité des travaux. Cet abattement est valable uniquement pour les biens détenus plus de 5 ans.
  • Faire la différence entre le prix de revient net de frais et travaux et le prix de cession pour ensuite obtenir la plus-value brute.

Quels abattements pour durée de détention ?

Il faut appliquer un abattement pour durée de détention sur la plus-value brute, à la fois sur l’assiette de l’impôt sur le revenu et sur celle des prélèvements sociaux. Cet abattement est le suivant :

  • Pour l’impôt sur le revenu :
    • 6 % pour chaque année pleine de détention de la 6ème et la 21ème année,
    • 4 % pour la 22ème année
  • Pour les prélèvements sociaux :
    • 0 % pour les 5 premières années pleines de détention ;
    • 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème ;
    • 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
    • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

La durée de détention débute à compter de la date d’acquisition du bien. En cas d’acquisition classique, à titre onéreux, cette date correspond à celle de l’acte d’achat. En cas d’acquisition à titre gratuit, en cas de donation ou de succession par exemple, cette date est celle de l’acte de donation ou d’ouverture de la succession.

Pour un cas de remembrement de propriété, au décès de l’usufruitier, la plus-value à prendre en compte pour le nu-propriétaire (devenu plein propriétaire) s’il souhaite revendre le bien, sera la suivante : valeur de la pleine propriété au moment du remembrement – valeur de la pleine propriété au moment du démembrement. Les abattements ci-dessus s’appliquent à compter de la date du démembrement et les frais d’acquisition et de travaux viennent majorer le prix de revient dans le calcul de la plus-value brute.

Fiscalité sur la plus-value immobilère imposable

Après l’application des règles décrites ci-dessus, la fiscalité sur la plus-value immobilière imposable est la suivante : 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5% au titre des prélèvements sociaux.

Il existe une surtaxe si la plus-value réalisée dépasse 50 000€. Cette fiscalité est à prendre en compte après l’abattement pour durée de détention applicable pour l’imposition sur le revenu et s’évalue en pourcentage de la plus-value. Elle est de 2% à partir de 50 001€ puis augmente de 1% par tranche de 50 000€. Elle reste à 6% à partir de 250 001€.

Attention : dans le cas d’un bien en indivision, la plus-value imposable à prendre en compte doit être divisée par le nombre de co-indivisaires (ex : couple). Ce n’est en revanche pas le cas pour une SCI qui vendrait un bien, puisqu’il s’agit d’une seule entité et la plus-value prise en compte ne doit pas être divisée par le nombre d’associés.

Exemple :

Dupont a acquis un appartement d’une valeur de 200 000€ en janvier 2000. Il a effectué 20 000€ de travaux. En janvier 2015, il souhaite revendre le bien qui est estimé à 450 000€. La plus-value brute est la suivante : 465 000€ – 200 000€ x (1 + (frais d’acquisition + travaux)). M. Dupont a intérêt à prendre l’option forfaitaire des frais pour travaux de 15%, soit 30 000€ à comparer au 20 000€ réellement effectués.

La plus-value brute est donc la suivante : 465 000€ – 200 000€ x (1+ (7,5% + 15%)) = 220 000€.

L’abattement pour durée de détention est le suivant :

  • Au titre de l’impôt sur le revenu : 6% x 10 = 60%
  • Au titre des prélèvements sociaux : 1,65% x 10 = 16,5%

La fiscalité sur la plus-value est égale à :

220 000€ x (19% x (1 – 60%) + 15,5% x (1 – 16,5%) = 45 193,5€

De plus, au titre de l’impôt sur le revenu, la plus-value nette imposable est de :

220 000€ x (1 – 60%) = 88 000€

M. Dupont va donc devoir payer une surtaxe de 2% sur cette plus-value nette, soit 1 760€. La fiscalité totale est alors de 45 193,5€ + 1 760€ = 46 953,5€ ! 

A noter que dans certains cas la vente d’un bien immobilier est exonérée d’impôt sur la plus-value :

  • S’il s’agit de votre résidence principale
  • S’il s’agit de la vente de votre premier bien immobilier hors résidence principale, sous certaines conditions :
    • Réemploi du produit de la vente dans 24 mois qui suivent pour l’acquisition d’une résidence principale ;
    • Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Quel fiscalité pour les biens détenus via une SCI ?

La fiscalité sur les plus-values réalisées au travers d’une Société Civile Immobilière est celle des plus-values immobilières, excepté pour les SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés, auquel cas le régime d’imposition à suivre est celui des plus-values professionnelles.

Dans le cas d’une SCI, deux cas de plus-value immobilière se présentent : la cession des parts de la SCI et la cession de l’immeuble par la SCI. Le montant de l’impôt sur la plus-value varie suivant le cas de figure puisque le calcul du prix de revient est différent.

Cession de l’immeuble par la SCICession des parts par les associés
Frais d’acquisition (à titre onéreux)Frais réels ou 7,5%Frais réels uniquement
Frais pour travaux après 5 ansFrais réels ou 15%sans objet
Durée de détentionde l’immeuble par la SCIdes parts

Dans le cas où l’immeuble est cédé par la SCI, les frais d’acquisition et de travaux s’ajoutent au prix d’acquisition tandis que seul les frais réels (droits de donation par exemple) viennent majorer le prix de revient dans le cas d’une cession des parts de SCI. La fiscalité sur une cession des parts de la SCI est donc généralement plus élevée.

Enfin, pour les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), la fiscalité sur la plus-value suit les mêmes règles que celles des parts de SCI.

Auteur : Grégoire Charvériat

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