Location meublée non professionnelle (LMNP) : quels avantages ?

Le propriétaire-bailleur est soumis à un régime fiscal spécifique. La location nue est soumise au régime des revenus fonciers tandis que la LMNP est soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le bailleur est considéré comme professionnel si trois conditions cumulatives sont réunies:

  • Il est inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel,
  • Le total de ses recettes locatives dépasse 23 000 € TTC par an
  • Le total de ses recettes dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal; cette condition rend très difficile l’obtention du statut de loueur en meublé professionnel par une personne exerçant une autre activité professionnelle

A contrario, si ces conditions ne sont pas réunies, le loueur est considéré comme un non professionnel (Loueur en Meublé non Professionnel / LMNP).

Louer un logement meublé est fiscalement plus favorable que de le louer nu. En effet, ce statut peut permettre la déduction des charges liées à l’achat immobilier (droits de mutation et autres « frais de notaire », commission d’agence immobilière, etc…), la déduction des amortissements et la récupération de la TVA sur l’investissement, si ce dernier y est soumis.

Le statut fiscal de la LMNP permet au loueur d’être imposé de deux façons :

* Pour les revenus locatifs inférieurs à 32 900 € par an, c’est le régime micro-BIC qui s’applique.

Le revenu net imposable est calculé en appliquant aux recettes un abattement forfaitaire de 50%. Aucune charge n’est alors déductible.

Si toutefois les charges déductibles sont supérieures au montant de l’abattement forfaitaire, le propriétaire a tout intérêt à choisir l’imposition au réel.

En effet, dans le cas du régime réel, le propriétaire peut déduire ses charges réelles (intérêts d’emprunt, taxes, charges diverses …) et a la possibilité d’amortir en partie le bien acquis, seul le terrain n’est pas amortissable.

A noter que le choix du régime d’imposition réel se fait par écrit avant le 1er février de l’année concernée. L’option choisie dure deux ans, elle est reconduite tacitement.

* Au-delà de 32 900 € de recettes locatives, il est obligatoire de déclarer ses revenus LMNP au réel. Ceci implique de tenir une comptabilité précise.

Mais il est alors possible de déduire de la somme des loyers et charges locatives perçus dans l’année les éléments suivants :

  • les « frais de notaire », l’année de l’acquisition ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • l’amortissement du bien ;
  • l’amortissement des travaux d’amélioration et du mobilier ;
  • les petits travaux et réparations ;
  • la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères);
  • les assurances …

Après la déduction de toutes les sommes concernées, on obtient un résultat, soit positif soit négatif :

  • Le bénéfice est ajouté aux autres catégories de revenus pour être imposé ;
  • Le déficit est reportable sur les bénéfices ultérieurs de l’activité LMNP pendant 10 ans. En revanche, il n’est pas imputable au revenu global de l’année.

Le cas de la revente du bien LMNP

Il convient de noter que les amortissements comptabilisés n’entrent pas dans la détermination du prix de revient pour le calcul de la plus-value. Celle-ci se calcule comme une plus-value immobilière classique, en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix d’achat augmenté d’un forfait de 7,5% pour frais d’acquisition et de 15% pour travaux, le cas échéant si le bien est détenu depuis plus de cinq ans). Les abattements pour durée détention sont appliqués (voir l’article « Plus-value immobilière : quelle fiscalité ? »).

La loi Censi-Bouvard LMNP

La Loi Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables français investissant dans des Résidences de Services (Résidences de Tourismes classées, Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapée, Résidences Universitaires…) en 2015 et 2016.

La Loi de Finances 2015 a confirmé que les investissements jusqu’au 1er janvier 2017, dans une Résidence de Services bénéficieront de la Loi Censi-Bouvard et de ses réductions d’impôts à hauteur de 11 % du prix d’achat plafonné à 300 000 €. Cette réduction d’impôts s’étale sur 9 ans.

Dans le cas où le contribuable opte pour cette réduction d’impôts, il ne pourra pas amortir son bien pour la fraction de sa valeur ayant fait l’objet de la réduction d’impôts, ce qui limite l’intérêt de l’opération.

Auteur : Markentive

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