L’emprunt a-t-il un impact sur mes impôts ?

Le taux moyen des crédits immobiliers se situe en moyenne à 2,2% aujourd’hui, contre 5,6% il y a 15 ans. Cet argent « bon marché » incite à l’endettement dont résulte un effet de levier attractif. Le remboursement d’un emprunt entraine des charges mensuelles supplémentaires. On peut penser que ces charges impactent vos impôts (i.e. les diminuent), mais qu’en est-il vraiment ? Est-ce le même régime suivant s’il s’agit de la résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif ?

Cas des résidences principales et secondaires

Jusqu’au 31 décembre 2010, il existait un crédit d’impôt relatif à l’acquisition d’une résidence principale. Pour les logements acquis en 2010 par exemple, ce crédit d’impôt était égal à 40% des intérêts d’emprunt durant la première année puis 20% les quatre années suivantes, avec un plafond d’intérêts retenus égal à 3 750€ pour une personne seule et 7 500€ pour un couple marié ou pacsé. Pour un bien acheté en décembre 2010, le dernier crédit d’impôt aura eu lieu pour l’année 2015.

Pour toutes les résidences principales acquises après le 31 décembre 2010, ce crédit d’impôt n’est pas applicable. Autrement dit, il n’y a plus aucun crédit d’impôt au titre de l’acquisition d’une résidence principale par emprunt à compter du 1er janvier 2016, et ce quelle que soit la date d’acquisition du bien.

Par ailleurs, l’acquisition d’une résidence secondaire par emprunt ne fait pas non plus l’objet d’un crédit d’impôt. L’emprunt pour de l’immobilier de jouissance n’a en conclusion aucun impact sur votre impôt.

Privilégier l’emprunt pour l’immobilier locatif

Dans le cas d’un investissement locatif, à la différence de l’immobilier de jouissance, il est possible de déduire en totalité vos  intérêts d’emprunts ainsi que vos quotités d’assurance des revenus fonciers perçus. Les frottements fiscaux liés à la perception de nouveaux revenus sont limités, ce qui rend l’effet de levier particulièrement efficace sur ce type d’investissement.

Néanmoins, bien qu’ils soient limités par la déduction des intérêts, les impôts sur ces revenus fonciers vont s’ajouter à vos impôts existants. Votre fiscalité globale augmente si vous achetez un bien locatif par emprunt.

En conclusion l’emprunt n’est pas un outil défiscalisant mais accroît simplement la rentabilité d’un investissement locatif.

Quelle stratégie d’emprunt choisir ?

Dans la mesure du possible, il est préférable d’utiliser le moins d’emprunt possible pour acquérir de l’immobilier de jouissance : l’emprunt est un moyen de financement mais représente un coût pur et simple, sans avantage fiscal.  A choisir entre une épargne régulière affectée au remboursement de l’emprunt et une masse de liquidités à apporter, il vaut mieux effectuer un apport avec les liquidités et affecter l’épargne sur un autre placement à rendement.

Si l’on prend un exemple concret : vous souhaitez acquérir une nouvelle résidence principale évaluée 300 000€ plus chère que votre résidence actuelle. Vous hésitez entre une stratégie d’endettement et un apport en cash et disposez par ailleurs de ces 300 000€ sous la forme de liquidités.

Dans cet exemple, si vous optez pour l’emprunt, il n’y aura aucun crédit d’impôt. Il faudra donc que les 300 000€ dont vous disposez soient placés sur un support ayant un rendement supérieur au taux d’emprunt pour que votre balance de trésorerie soit positive. Or il est aujourd’hui délicat de trouver un support sans risque avec un rendement supérieur à 2,2% (i.e. la moyenne des taux d’emprunt fin 2015) !

Dans ce cas, il est plus judicieux d’utiliser les 300 000€ de liquidités pour acquérir la résidence principale, et de placer la capacité d’épargne mensuelle que vous auriez affectée au remboursement de l’emprunt. Cette capacité d’épargne peut par exemple servir à investir dans de l’immobilier locatif, de sorte à optimiser le levier de la dette en déduisant fiscalement les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

Il y a donc un clair intérêt fiscal à maximiser l’apport en cash pour acquérir une résidence principale, et à l’inverse à utiliser l’emprunt pour investir dans l’immobilier locatif.

Grégoire Charveriat, Auteur de l’article

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