lmnp location en meublée non professionnelle

La location en meublé est tout d’abord une forme de gestion du patrimoine immobilier dans un but de se constituer un patrimoine à la retraite (investissement) mais également dans un but d’optimisation fiscale.

Le choix d’investissement consiste à investir dans un ou plusieurs biens immobiliers (appartement, maison) pour les louer meublés, c’est-à-dire comprenant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

D’un point de vue fiscal, l’intérêt réside essentiellement dans l’imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers. De plus, ce type de location est moins contraignant juridiquement que la location classique soumise à une réglementation plus stricte (loyer, durée du bail, …).

La LMNP voit le jour

La location en meublé a vu la réforme, le 1er janvier 2009, du dispositif des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Pour pouvoir accéder à la LMNP, il y a certaines conditions et, en particulier, ne pas être considéré comme loueur en meublé professionnel. Est loueur en meublé professionnel, toute personne :

  • inscrite au registre du Commerce et Sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel.
  • Dont le total des recettes liées à la location dépasse :
    • 23 000 € TTC d’une part
    • et les autres revenus d’activité du foyer fiscal d’autre part.

A contrario, les loueurs qui ne respectent pas ces conditions sont considérés comme loueurs non professionnels (LMNP).

De plus, ce statut est intéressent dans la mesure où les revenus de la LMNP sont certes imposés dans la catégorie des BIC mais surtout, le fait que le LMNP ne soit pas inscrit au RCS lui permet de ne pas être assujetti aux cotisations sociales.

LMNP : Le régime fiscal en vigueur

Concernant le régime fiscal, il en existe deux régimes fiscaux pour la LMNP : le micro-BIC ou le réel.

Lorsque les loyers perçus sont inférieurs à 32 100 € : le micro-BIC est appliqué par défaut et permet de bénéficier d’un abattement de 50 % pour charges. Ce régime est plus intéressant que le micro foncier appliqué aux locations nues, c’est-à-dire non meublées, qui permet de bénéficier d’un abattement limité à 30% des recettes.

Au-delà de 32 100 euros, le régime réel s’applique. Il y a aussi tout intérêt à choisir le régime réel, si vos charges excèdent 50% des recettes.  Attention, pour bénéficier du régime réel, il vous faut faire part de votre choix à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année au cours de laquelle vous souhaitez profiter de ce régime (soit plus d’un an avant de déclarer les revenus de l’année.)

Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez alors déduire des loyers perçus toutes les charges que vous auriez déduites dans le cadre d’une location nue (frais de gestion, taxe foncière, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt,…). Vous pourrez de surcroit pratiquer un amortissement. Les meubles s’amortissent sur 10 ans, les constructions sur 30 ans. En conséquence, vous pourrez passer chaque année et pendant 30 ans, un amortissement de 3,33% de la valeur des constructions.

Du fait de cette possibilité de pratiquer un amortissement, le régime réel est souvent plus favorable que le régime micro-BIC.

De plus, en cas de revente du bien, la plus-value est taxée comme les plus-values immobilières soit au taux de 19 % plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Elle bénéficie également d’un abattement pour durée de détention.

Un bémol cependant, en cas de déficit, ce dernier n’est pas imputable sur votre revenu global.

Choisir entre LMP et LMNP

Le statut LMP est intéressant par exemple pour une personne qui désire partir à la retraite avant l’âge légal et développer une activité de LMP pour continuer à avoir une couverture sociale et ses droits à retraite.

Quant au statut LMNP, il reste une alternative intéressante à l’investissement locatif traditionnel. Par exemple, un salarié, qui dispose d’un apport personnel de 70 000 €, peut faire l’acquisition d’un studio par le biais d’un emprunt. Il pourra alors utiliser les loyers qu’il perçoit pour rembourser le prêt et ne paiera probablement pas d’impôt sur les recettes de la location meublée pendant 10 ans s’il opte pour le régime réel.

De manière générale, l’intérêt du statut de LMNP résidera dans la perspective de se constituer un patrimoine immobilier en ayant des revenus locatifs non fiscalisés.

Vers un statut LMNP moins intéressant

Cependant, dans un contexte où la location meublée connait une période de croissance essentiellement à Paris et où celle-ci peut être considérée actuellement comme une autre vraie niche fiscale immobilière, doit-on redouter bientôt que l’Etat s’attaque à ce marché dans un but d’accroissement de ses recettes ?

Ce statut pourrait bien devenir moins attractif au niveau fiscal puisque le gouvernement et plus précisément les ministères des Finances et du Logement projettent de réduire l’abattement forfaitaire appliqué dans le régime micro-BIC. Si le gouvernement modifie cet avantage fiscal, cela constituerait une hausse d’imposition pour les investisseurs qui profitent du statut LMNP.

Si pour le moment aucune réforme n’a encore été annoncée, il faudra surveiller de près les éventuels changements qui pourraient de ce fait profiter à la location nue.

Eric Sabrié

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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