Défiscalisation et immobilier : Loi Pinel 

L’investissement en loi Pinel est le dernier né des programmes de défiscalisation immobiliers en France. Voté dans le cadre du plan gouvernemental de relance du logement 2015, il permet de déduire fiscalement une quotité de la valeur d’achat du bien immobilier neuf chaque année, moyennant un certain nombre de contraintes.

Les avantages du dispositif « Pinel »

Acheté un bien en loi Pinel permet donc de réduire sa facture fiscale chaque année, le montant de cette réduction  dépend de la durée pendant laquelle l’acheteur s’engage à louer le bien. Il en existe trois :

Durée d’engagementRéduction fiscale
6 ans12%*
9 ans18%*
12 ans (investissement réalisé depuis le 01/09/201421%*

*Bien acquis en France Métropolitaine, en ce qui concerne un bien acquis dans les Dom-Tom, les réductions sont les suivantes : 6 ans : 23% / 9 ans : 29% / 12 ans : 32%

Par exemple, un bien acheté 200 000€ pour une durée d’engagement de 6 ans, octroiera une réduction d’impôt de 4 000€ /an à l’investisseur (soit 2% par an).

A cela s’ajoute le fait que l’acheteur peut de nouveau louer le bien à un ascendant/descendant (hors membre du foyer fiscal) pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015.

Ces atouts sont particuliers au dispositif Pinel, mais il s’agit bien d’immobilier ce qui inclus la perception de revenus fonciers et une éventuelle plus-value à la revente du bien, sachant que l’investisseur ne peut revendre avant la fin de sa durée d’engagement.

Les limites à respecter dans le dispositif « Pinel »

Comme tous les schémas de défiscalisation immobiliers, le dispositif Pinel ne procure pas de réduction d’impôt sans apporter un certain nombre de restrictions dans la balance.

Tout d’abord un plafonnement des loyers suivant la localisation du bien immobilier. A ce titre, il existe un « zonage Pinel » allant des villes, agglomérations et communes où les prix au m² sont les plus élevés à cause d’une demande locative importante, à celles où les prix sont encore raisonnables voir faibles qui ont besoin d’attirer les acheteurs.

Il existe quatre zones éligibles au dispositif Pinel :

Zone A bisParis et ses 29 communes environnantes
Zone AIle-de-France et Côte d’Azur
Zone B1Les métropoles restantes de plus de 250 000 habitants et les Dom-Tom
Zone B2Les villes de 50 000 à 250 000 habitants

Pour déterminer le loyer maximal que le propriétaire peut demander, il faut multiplier le plafond de la zone concernée par un coefficient basé sur la surface louée.
Par exemple, un appartement parisien de 35 m² ne pourra pas être loué pour plus de 20.9€ /m².

Le dispositif Pinel est bien sûr assujetti au plafonnement global des niches fiscales qui est de 10 000€ par an maximum de réduction fiscale par foyer. A noté qu’un amendement à la loi a été voté pour relever ce plafond à 18 000€ si le bien acheté se situe dans les Dom-Tom.

Il existe aussi un plafonnement de ressources pour le locataire suivant la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier, le revenu pris en compte étant ici le revenu fiscal de référence (RFF) de l’année N-2.
Par exemple, un bien Pinel acquis en 2015 en zone A bis, ne pourra pas être loué à un locataire dont le RFF était supérieur à 36 971€ en 2013 s’il s’agit d’une personne seule ou, à 55 254€ s’il s’agit d’un couple.
Le plafonnement augmente ensuite en fonction du nombre de personnes à charge.

Enfin, quelle que soit la valeur d’achat du bien immobilier, l’avantage fiscal ne peut pas être calculé sur plus de 300 000€ (plafond), et 5 500€ /m². Donc, au maximum sur une durée d’engagement de 6 ans, un investisseur ne pourra pas bénéficier de plus de 6 000€ /an de réduction fiscale.

Le marché de l’immobilier défiscalisant : Un investissement à décortiquer

Chaque investissement doit être judicieusement étudié avant de prendre sa décision, cela est encore plus vrai quand on parle d’immobilier de défiscalisation et le dispositif Pinel ne déroge pas à la règle.

Ici, un investisseur avisé devra comparer année après année l’avantage fiscal octroyé avec le manque à gagner qu’il peut entraîner. Il faut garder en tête que « les plafonds de loyers sont inférieurs de 10 à 15% à ceux du marché » d’après le magazine Capital.
De plus, le fisc impose d’autres critères d’éligibilité draconiens tels que des critères de confort et de performance énergétique.

Et comme partout en immobilier, attention aux plaquettes de présentations des promoteurs et commerciaux, vous ne trouverez pas un bien éligible Pinel qui vous octroiera un rendement de 7% ! Il faut bien considérer que les charges diverses, taxes foncières et assurances qui diminuent les revenus perçus d’au moins 15%.

En résumé, l’investissement en Pinel est un placement qu’il vaut mieux faire soi-même dans une zone où l’on connaît le marché immobilier et ses perspectives d’évolution, et où on peut maitriser un maximum les coûts inhérents à l’opération ainsi que les charges courantes.
De même, le fisc octroie un an maximum à l’investisseur pour trouver un locataire (ou un autre locataire), ce qui peut parfois forcer le propriétaire à baisser son loyer pour éviter une requalification fiscale.

Auteur : Mathias François-Dourthe

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