Loi Pinel : Une bonne stratégie d’investissement ?

D’après l’Organisation de coopération et de développement économique (OCDE), la fiscalité sur les revenus du patrimoine a augmentée de 24% en France ces dix dernières années, à côté d’une évolution de 3% en Allemagne, sur la même période. Ce constat n’est pas nouveau ; chaque année les ménages français s’en rendent compte et, d’après le ministère des finances, il ne faudra pas s’attendre à une baisse de l’imposition en 2017. Cela résulte-t-il d’une politique axée sur l’augmentation des recettes publiques, pour faire baisser le niveau du déficit budgétaire de l’Etat ? Peu importe, le fait est que, quelle qu’en soit la raison, les investisseurs français sont contraints, chaque année, de s’intéresser aux investissements leurs permettant de réduire cette facture.

Le dernier en vogue est la loi Pinel du nom de l’ancien ministre Sylvia Pinel. Ce dispositif de défiscalisation n’est pas nouveau, car même si le nom change, le principe reste le même.

Loi Pinel : Une stratégie qui ne change pas

Le principe est vieux, moyennant quelques changements à la marge au fil des années. L’investisseur acquiert un bien neuf qu’il aura l’obligation de louer, pendant une période d’engagement prédéfinie. Moyennant quoi, il bénéficiera, en plus des avantages habituels de la location immobilière, d’un coefficient de défiscalisation basé sur le montant investi.

Cet avantage est cependant lié à une batterie d’obligations, auxquelles le propriétaire doit se plier. En ce qui concerne le Pinel, l’achat doit se faire dans certaines zones « éligibles », en respectant un plafond de loyer, et de revenus concernant la personne qui louera ce bien. De plus, la loi Pinel ne permet qu’un maximum de deux investissements, dans la double limite de 300 000€ et de 5 500€ du m².

L’avantage fiscal est fonction de la durée d’engagement choisi par le propriétaire. Elle est au minimum de six ans (pour une réduction fiscale de 12% du montant de l’investissement étalée sur 6 ans), et au maximum de 12 ans (pour une réduction de 21%).

Concrètement, un bien immobilier valant 300 000€, sur une durée choisie de 12 ans, permettra de déduire 63 000€ de ses impôts. Soit 6000 €/an pendant neuf ans, puis 3 000€/an sur les trois années restantes.

Et maintenant, place à la réalité

Sur le papier, l’investissement Pinel peut être rentable. Cependant, afin d’en profiter pleinement, il faut le voir comme un  investissement immobilier classique et considérer l’avantage fiscal comme la cerise sur le gâteau. Or, la plupart des programmes Pinel sont vendus comme des solutions fiscales.

De là arrivent les inconvénients. En premier lieu, qui dit « bien neuf », dit bien qui doit respecter un certain nombre de critères énergétiques. Le principe est très bien mais, cela rend le bien immobilier acheté très volatile aux changements de législation dans ce domaine (qui sont nombreux), ainsi qu’au vieillissement des matériaux utilisés (qui ne sont pas toujours de très bonne qualité).

Ajoutons à cela le fait que, via ce critère de bien énergétiquement aux normes, et donc plus cher à construire, les intermédiaires peuvent en profiter pour le vendre survalorisé par rapport à la moyenne du marché. Statistiquement, on peut considérer qu’un bien Pinel classique sera vendu 30% plus cher qu’un bien normal, de même catégorie.

Il y a donc là un vrai souci ! On achète plus cher un bien dont la qualité pourrait se désagréger au fil des ans. Or, comme l’investisseur part sur un engagement ferme de six ans minimum, il se pourrait que le bien en question se revende avec une forte décote à terme.

La plus-value risque donc d’être difficile …

Mais, l’inconvénient qui frappe le regarde en premier, n’est autre que la multitude d’obligations à respecter. Dans l’ordre :

Le propriétaire ne pourra demander un loyer supérieur à 16,63 €/m² (soit moins de 500 € par mois pour 30m²), dans le meilleur des cas.

Il devra vérifier que son locataire n’est pas un revenu supérieur à un certain seuil. Dans le cas d’un couple, ce qui est assez fréquent aujourd’hui, ils devront percevoir au maximum 55 287€/an.

Enfin, il ne faut pas oublier que les biens Pinel que l’on trouve via les programmes en vente, font souvent parties de lotissements dont la construction est destinée à cette loi. On achète souvent en VEFA (vente en état futur d’achèvement) un bien qui sera livré ultérieurement. Le principe est simple : Les promoteurs vendent en bloc des appartements, qui sont tous conçus pour être éligibles à la loi Pinel.

Il s’agit donc de se demander ce qui arrivera, une fois l’échéance de l’avantage fiscal arrivée, si tout le monde veut revendre en même temps …

En résumé, la loi Pinel en l’état n’est pas à coup sûr un investissement rentable. Il peut l’être mais il ne faut pas compter passer par un intermédiaire, il faut sélectionner son bien soi-même et avoir dans le viseur la pérennité de son investissement … bien au-delà de l’avantage fiscal !

Ceci étant dit, pour peu que le placement soit bien fait, le fait qu’un Pinel puisse être loué à ses ascendants ou descendants rend cette loi de défiscalisation plus intéressant que les précédentes.

Mathias François-Dourthe, Auteur de l’article

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SOURCES :

Défiscalisation immobilière : Pinel, Malraux ou monuments historiques, faites le bon choix

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