louer en saisonnier rentabilité

Florence, Le Cap, Séoul, Tokyo, Londres ou encore Paris … Les sites comme AirBnB, facilitant la mise en relation entre propriétaires et locataires saisonniers, ont contribué à une belle évolution du secteur dans les grandes villes. La location saisonnière semble aujourd’hui être une alternative simple et efficace à la location classique, voir une solution pour les propriétaires ayant du mal à louer leur bien sur le marché traditionnel.

Du point de vue de l’utilisateur, trouver un appartement ou une maison pour ses vacances est rapide avec un ordinateur et une connexion internet. Mais pour les propriétaires souhaitant louer en saisonnier leur logement, ou bien un autre bien immobilier, cela est-il aussi simple ?

Globalement, outre le côté mode, louer en saisonnier en vaut-il la peine aujourd’hui ?

Pour répondre efficacement à cette problématique, il convient de traiter séparément les deux façons de faire du saisonnier :

  • Utiliser sa résidence principale.
  • Mettre à profit un bien locatif.

Location saisonnière : Profiter doublement de ses vacances

Aujourd’hui, partir en vacances n’est plus cantonné à être une charge, cela peut aussi se traduire par un gain financier. En effet, de nombreux propriétaires français profitent aujourd’hui de leur départ en congés pour mettre à disposition leur habitation, pendant quelques semaines, à des vacanciers.

L’intérêt d’utiliser sa résidence principale pour faire du saisonnier est surtout la simplicité du processus !

Ici, pas de démarche administrative particulière. Il faut cependant s’assurer que sa copropriété permette de louer son habitation de manière temporaire (ce qui n’est par exemple pas le cas dans certains quartiers parisiens).

En revanche, la facilité de mise en place est contrebalancée par une fiscalité qui, bien qu’ayant été très floue ces dernières années, va changer drastiquement. Dans son instruction fiscale du 30 août 2016, le ministère des Finances a effectivement encadré l’économie dite « collaborative », dont dépendent les sites comme AirBnB.

Cette instruction spécifie que :

« Sont donc imposables les profits réguliers ou occasionnels qui sont le fruit d’initiatives ou de diligences du contribuable, pouvant consister notamment dans la recherche de meilleures conditions de placement de son patrimoine. »

En clair, les revenus perçus de la location de votre résidence principale dans le cadre d’une location saisonnière, seront imposés au barème de l’impôt classique (comme des revenus fonciers). De plus, les sites spécialisés auront l’obligation de vous fournir, chaque année, un résumé des revenus que vous avez perçus.

Cet état de fait peut être désagréable suivant votre tranche marginale d’imposition. Par exemple, si votre foyer gagne plus de 53 500€ par an, la fiscalité sur les revenus tirés de la location de votre habitation en saisonnier sera de 45.5%.

Alors, serait-il plus intéressant d’allouer un autre bien immobilier, cette fois-ci dédié, pour faire du saisonnier ?

Loueur en Meublé : Solution miracle ou bien cadeau empoisonné?

Le statut de Loueur en Meublé est très répandu dans la location immobilière. Il est aussi efficace dans le cas de la location saisonnière, pour ceux qui souhaiteraient éviter une amende fiscale salée.

De nombreux articles ont été écrits sur le statut de Loueur en Meublé et plus précisément sur sa déclinaison la plus commune : le LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel). Pour faire un rapide résumé, ce statut est intéressant fiscalement car :

  • On peut bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus fonciers, avant calcul de l’impôt (régime spécifique du micro-BIC),
  • Le LMNP permet de bénéficier d’un amortissement linéaire de la valeur du bien sur 30 ans.

Comme il est rare de louer un appartement en nu sur internet, le LMNP s’applique particulièrement bien aux sites spécialisés, on parlera d’ailleurs de « meublé de tourisme ».

Il existe en plus une particularité fiscale attachée au saisonnier. Si votre bien est classé, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 71% avant calcul de l’impôt, tant que vos revenus fonciers n’excèdent pas 82 200€.

Fiscalement, il est donc plus avantageux de faire du saisonnier via le statut LMNP. Par contre, louer en saisonnier un bien immobilier implique un changement fréquent de locataire, et donc un taux plus élevé de vacance, ce qui n’est pas un problème si le bien en question est son habitation. A cela s’ajoute des formalités administratives parfois lourdes, pour avoir le droit de louer en saisonnier.

Prenons l’exemple de Paris, une commune de plus de 200 000 habitants. L’accès au logement (en location ou en propriété) peut s’y révéler compliqué, à cause d’une raréfaction de l’offre de biens immobiliers disponibles. Si vous achetez un appartement et le louez en saisonnier, il ne pourra pas servir d’habitation permanente à quelqu’un d’autre.

Fort de ce constat, la ville de Paris impose un changement d’usage  à tout propriétaire immobilier souhaitant faire du saisonnier avec son bien. Concrètement, le propriétaire doit transformer son bien immobilier en local à usage commercial. Pour ce faire, il doit respecter la règle de compensation, et donc transformer une surface commerciale équivalente, en surface habitable.

On comprend donc que cela puisse se révéler très cher de faire du meublé de tourisme dans les communes de plus de 200 000 habitants.

En clair, il n’y a pas de formule miracle pour faire du saisonnier. La meilleure façon d’optimiser le rendement de son investissement est de bien choisir le bien qui va servir de source de revenus et, s’il ne s’agit pas de sa résidence principale, d’appliquer à ce choix les critères immobiliers classiques : la localisation, la qualité du bien. L’attractivité du bien pour les futurs touristes sera évidemment un critère déterminant.

La location saisonnière continue à se développer, et représente une belle alternative au locatif classique avec de vrais intérêts fiscaux à la clé. Le tout est d’être, comme toujours, prudent et organisé.

Mathias François-Dourthe

Mathias François-Dourthe, Auteur de l’article

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