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L’investissement locatif est-il encore un choix judicieux ou assiste-t-on à un contexte de marché immobilier saturé ? La question est légitime, d’autant que la pierre est un investissement de long terme.

Avant de réaliser un investissement locatif, l’investisseur évalue le potentiel d’attractivité du périmètre visé. Plusieurs points cruciaux sont à vérifier : la présence d’une forte demande locative, le niveau de desserte, l’existence de projets urbains à proximité ou la démographie. L’idée est aussi de connaître les tendances actuelles du marché pour savoir s’il est porteur ou saturé. Plusieurs indicateurs existent pour obtenir un premier aperçu.

Quel est le constat global actuel et les perspectives sur le marché immobilier français ?

L’indicateur de tension immobilière (ITI)

Cet indicateur donne le nombre d’acheteurs actifs pour un vendeur. Plus l’indicateur est élevé plus la demande est forte par rapport à l’offre. Cet indicateur vise à anticiper les évolutions de prix de l’immobilier sur une période à venir. Un indicateur inférieur à 2 correspond à une tendance baissière des prix. Entre 2 et 3 la tendance sera neutre. Un ITI supérieur à 3 correspond à une tendance haussière.

Pour permettre ces anticipations, l’indicateur rapproche l’offre et la demande immobilière pour une zone donnée.

Le constat est le suivant : à Paris, l’ITI indique au 1er septembre 2016 un ratio de 1,3 acheteur par vendeur. Dès lors qu’il est inférieur à 2, l’ITI donne une orientation à la baisse des prix sur le périmètre étudié. En contradiction avec cette donnée, le site meilleuragents.com, une référence pour l’évaluation des biens, confirme une tendance haussière sur la dernière année glissante (+2,1%).

Parmi les dix plus grandes villes de France, celle qui affiche l’ITI le plus élevé reste Nantes avec un ratio à 1,6. Marseille est celle qui offre le moins d’attractivité avec un ratio à 0,7. Le ratio moyen sur ces dix villes est de 1,12. La demande reste donc légèrement supérieure à l’offre mais les ratios restent tous en-dessous du seuil de 2.

La situation actuelle du marché de l’immobilier

Les chiffres affichés par l’indicateur de tension immobilière sont quelque peu décevants dans un contexte où les conditions de crédit sont extrêmement favorables. Sur la dernière année, les prix ont en moyenne progressés de 0,8% dans les dix plus grandes villes françaises. Ces chiffres peuvent aussi potentiellement vous aider à évaluer votre patrimoine immobilier .

Si l’on peut faire la comparaison, l’état du marché immobilier actuel serait donc au moins aussi dépendant de ces conditions de crédit que l’Union Européenne à la politique monétaire de la BCE. Le résultat n’est pas tout à fait à la hauteur des espérances puisque l’ITI reste inférieur à 2. Plus inquiétant, estimation a été faite que sans une baisse de 0,5% des taux de crédit sur la dernière année, les prix auraient baissé de 2 à 5% au lieu de stagner sur l’ensemble de la France.

Par ailleurs, bien que la baisse des taux d’emprunt facilite les opportunités d’investissement mais les banques, même gorgées de liquidités, se doivent d’être prudentes après l’expérience douloureuse des subprimes de 2008. Cela se traduit par une diligence accrue auprès des emprunteurs, que ce soit les entreprises ou particuliers.

Quelles perspectives pour le marché immobilier ?

Le marché immobilier n’est pour l’instant pas assez solide pour ne pas voir son sort lié à celui des taux d’intérêts. L’hypothèse d’une décorrélation des prix avec la valeur réelle des actifs n’est pas exclue, et une brusque remontée des taux serait certainement dévastatrice.

Pour se renforcer, le marché de l’immobilier aura besoin d’acheteurs et d’une augmentation globale de l’ITI. Depuis 2011, l’ITI n’a pourtant que baissé en France, passant par exemple de 5 à Paris en 2011 à 1,3 aujourd’hui, ou encore de 3,5 en 2011 à 0,7 aujourd’hui pour Marseille.

La reprise réelle du marché de l’immobilier doit être soutenue par la demande et non par « l’argent pas cher ». Elle sera donc en grande partie dépendante d’autres facteurs permettant l’amélioration du climat économique en France et en Europe. A l’exception de l’immobilier professionnel parisien qui pourrait bénéficier du Brexit, le marché immobilier français sera notamment suspendu aux chiffres de la croissance, du chômage et du pouvoir d’achat.

Grégoire Charvériat


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