situation du marché locatif

Le marché de l’immobilier est très dépendant, pour ne pas dire corrélé, du niveau général des taux d’intérêt.

Cette année 2016 a vu les taux de crédit immobilier descendre à des niveaux qu’on n’avait encore jamais vu. La baisse des taux favorise généralement le retour du développement du marché immobilier. Surtout que cette année, les prix de l’immobilier ont légèrement baissé, ce qui a augmenté le pouvoir d’achat immobilier pour un acquéreur.

Ici, il s’agira de s’intéresser à la situation du marché locatif du côté du propriétaire ainsi que du côté du locataire depuis le début de l’année 2016.

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Situation du marché locatif : Un contexte propice

Après avoir eu toute une période où les taux de crédits immobiliers étaient particulièrement hauts et où les prix des logements se sont envolés, depuis plusieurs mois maintenant, on observe le phénomène inverse.

La situation actuelle de ce marché est telle que les taux ont atteint des records historiquement bas et le fait d’investir dans l’immobilier locatif peut constituer une opportunité en cette année 2016.

Pour réussir à mener à bien un projet d’investissement locatif, il est essentiel de trouver le bon emplacement. On sait que les prix et les loyers diffèrent d’une ville (française) à une autre et par conséquent les rendements potentiels varient.

Le contexte actuel des taux d’emprunt bas représente la meilleure période pour contracter un crédit immobilier. En effet, si on compare ces taux, on était à 2,70% en 2015 à la même période sur 20 ans contre seulement 2,15% en moyenne aujourd’hui.

Il existe donc dans l’investissement locatif de bonnes affaires à réaliser en trouvant des biens bien situés et à des prix très intéressants.

Il sera surtout question d’avoir un emprunt moins conséquent à supporter et de profiter rapidement des bénéfices tirés des loyers perçus.

La situation du marché locatif du côté des locataires

En 2016, selon le site Observatoire LocService 2016, se loger en France coute en moyenne 624€ charges comprises. On estime à 13,42€ le prix moyen du m² sur tout le territoire français.

Si on compare les prix entre certaines régions, le constat est terrible puisque la différence reste flagrante.

En effet, le prix de location du m² varie fortement d’une région à une autre. A Paris, faut compter 33,30€ le m² contre 11,66€ le m² en Province sachant qu’ils ont respectivement augmenté de 2,15% et 1,76% par rapport à 2014.

De manière générale, le loyer moyen, charges comprises, en Ile-de-France (871€) est 54% plus cher qu’en Province (546€) et se loger à Paris coûte 80% de plus qu’en Province.

Le terrible constat intervient quand on compare ce que l’on peut louer avec 624€ en France.
Avec ce budget, un locataire peut habiter dans un studio de 15 m² à Paris. Il peut aussi choisir un studio de 29 m² à Nice ou peut choisir d’habiter dans un T2 à Toulouse de 45 m².

L’immobilier locatif défiscalisant

Louer un logement et percevoir un revenu c’est bien mais profiter d’une baisse d’impôt,  c’est encore mieux.

Les dispositifs fiscaux restent avantageux pour les contribuables lourdement imposés et qui souhaitent réduire la pression fiscale. Investir dans un bien défiscalisant reste donc un atout compte tenu des taux actuels.

À titre d’exemple, le dispositif Pinel, qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017 comme l’a confirmé le gouvernement le 8 avril 2016, permet une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du prix total d’un logement neuf, pour un investissement locatif étalée sur 6 à 12 ans.

Ainsi, dans la limite d’un investissement locatif neuf de 300 000€, on peut obtenir une réduction d’impôts jusqu’à 63 000€ sur 12 ans. Cependant, on notera que les logements neufs sont assujettis à la TVA au taux de 20%. La réduction d’impôt est donc inférieure ou équivalente au surcoût lié à la TVA…

Il existe également  une autre façon de faire un investissement  dans de l’immobilier locatif défiscalisant, comme par exemple en Loi Censi-Bouvard où il sera question d’investissements au sein d’une résidence de service qui réunit les résidences étudiantes, séniors ou de vacances.

Ce type d’investissement pourra générer un complément de revenu, réduire la pression fiscale et permettre de préparer plus sereinement la retraite.

L’autre réalité de l’immobilier locatif aujourd’hui

Néanmoins, le coût de l’emprunt ne doit pas faire oublier les autres facettes d’un investissement et notamment le fait que l’immobilier locatif en 2016 présente des prix d’achats très élevés, une rentabilité moyenne très basse, une fiscalité en hausse et dans certains cas des coûts d’entretien et réparation en hausse.

Tandis qu’on ne regarde que le levier du crédit qui reste favorable pour réaliser son investissement,  il en résulte qu’au vu de ces critères, le moment n’est vraiment pas bon pour réaliser un investissement en immobilier locatif en 2016. En effet, les risques de réaliser un mauvais investissement sont importants si on ne prend pas certaines précautions (investissement sur le long terme, bonne prise en compte des frais et de la fiscalité ou encore l’absence de locataire).

Pour investir dans l’immobilier locatif, il ne faut pas uniquement être attiré par les avantages fiscaux. En effet, l’absence de locataire est certainement le principal obstacle à la rentabilisation d’un investissement.

Reste à savoir maintenant jusqu’à quand, les taux de crédit immobiliers resteront aussi bas.

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Eric Sabrié

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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