OPCI : comment diversifier son patrimoine immobilier ?

L’OCPI, Organisme de Placement Collectif Immobilier est un dispositif relativement récent puisqu’il date de 2005. Encore assez peu développé il y a quelques mois, il est actuellement en plein essor et constitue une alternative intéressante aux outils classiques, destinés à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier.
Les banques et compagnies d’assurance suivent la demande et mettent en avant ce placement, qui leur offre des marges particulièrement confortables.

OCPI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : définition

L’OPCI est un produit de placement immobilier destiné au grand public qui comprend des éléments strictement déterminés :

  • 60% au minimum d’actifs immobiliers dont 51% en actifs physiques directs ou indirects
  • Jusqu’à 35% de valeurs mobilières. Indifféremment des actions, des obligations, des OPCVM …
  • Un minimum de 5% du total de l’investissement doit être composé de liquidités

L’OPCI est donc un outil remarquable pour mettre de la diversité dans ses placements.

L’objet de ce dispositif est l’investissement dans des biens immobiliers, en vue de leur mise en location. Il peut servir pour l’achat d’immeubles neufs, anciens, en l’état futur d’achèvement mais aussi dans le but d’une construction. Egalement utilisable en cas de travaux de rénovation, de réhabilitation …, l’OPCI est parfaitement adapté à la majorité des situations d’investissements immobiliers.
La seule limite posée est celle du marchand de bien : l’OPCI ne peut servir à acquérir des actifs immobiliers dans l’unique objectif de leur revente.

Il existe deux formes juridiques d’OPCI, les FPI, Fonds de Placement Immobilier et les SPPICAV, Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable.

La rentabilité de l’OPCI

L’OPCI étant de composition diverse, la rentabilité dépendra de celle de chaque élément qui le compose.

Ainsi, pour la rentabilité immobilière, il s’agira d’étudier le niveau des loyers versés sans les frais de gestion mais également la revalorisation ou dévalorisation du bien dans le temps.

En ce qui concerne la partie des valeurs mobilières, tout dépendra du choix fait par le détenteur de l’OPCI.
Certains seront prudents dans leur préférence, tandis que d’autres choisiront des placements plus risqués mais à plus forte rentabilité.

Pour la partie monétaire, pour s’assurer d’une rentabilité maximum, celle-ci devra être la plus réduite possible. En effet, le rendement des produits à court terme assurant les liquidités requises est quasi inexistant.

Sur le plan règlementaire, l’OPCI a pour obligation de reverser au minimum 85% de son bénéfice et 50% des plus-values réalisées dans le cas des SPPICV. Ce pourcentage monte à 85 % dans le cas des FPI.

Au niveau des revenus distribués et des plus-values, ceux et celles faites par les FPI seront imposés comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières tandis que ceux et celles réalisées par le SPPICV seront imposés selon la fiscalité des dividendes et des plus-values d’actions.

L’OPCI inséré dans un contrat d’assurance-vie

Introduire un dispositif à dominante immobilière dans un contrat d’assurance-vie est intéressant au niveau fiscal. Ainsi, l’investissement immobilier bénéficie de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie et permet de réduire la fiscalité sur les plus-values dès lors que le contrat soit détenu depuis plus de 8 ans.

L’OPCI dans un tel contrat assure une diversification des risques grâce à la partie immobilière, clairement moins aléatoire qu’un placement financier classique.

Si ce placement peut être séduisant, il convient de se renseigner avec attention sur les actifs immobiliers de chaque OPCI mais également d’étudier les frais de souscription, sans hésiter à négocier ces derniers.

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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