Prêts immobiliers : l’exception française

Dans le cadre d’un processus global d’homogénéisation du secteur du crédit immobilier à l’échelle européenne souhaité par la Banque Centrale Européenne (BCE) et porté par le Comité de Bâle, organisme en charge du contrôle bancaire européen, la France va mette en œuvre, à partir du 1er juillet 2016, une large réforme relative au crédit immobilier avec un objectif : doubler le niveau des fonds propres affectés au crédit immobilier et ainsi éviter le résurgence d’une crise.

Il est donc nécessaire de s’interroger sur les éléments concernés par cette réforme ainsi que sur la façon dont elle va être mise en œuvre.

Prêts immobiliers : Une meilleure information

Tout d’abord, la méthode d’information du prêteur et de l’emprunteur va être largement impactée afin de progresser vers plus de transparence. En effet, un formulaire de demande de prêt précontractuel et standardisé devra être mis en place par le prêteur. En parallèle, celui-ci devra mieux informer l’emprunteur sur l’ensemble des modalités du crédit ainsi que sur tous les coûts qui y sont liés et qui ne sont pas compris aujourd’hui dans le « coût total du crédit ».

A ce titre, dès le 1er octobre 2016, le mode de calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ainsi qu’un encadrement de la publicité pour le crédit immobilier entreront en vigueur.

Une réforme profonde sur les modalités du crédit

De plus, cette réforme a vocation à changer en profondeur le marché du crédit en France.

En premier lieu, c’est la méthode de détermination du prêt qui va radicalement être modifiée par un décret du 13 mai 2016 : alors qu’aujourd’hui, l’établissement prêteur se base avant tout sur les revenus de l’emprunteur (« income lending »), les instances européennes souhaitent dorénavant privilégier la méthode dite de « loan to value », consistant à déterminer le prêt en fonction de la valeur du bien pour garantir une meilleure solvabilité globale du prêteur.

D’autre part, l’objectif est de passer d’une culture de taux fixes à une généralisation des taux variables, transférant ainsi en partie les risques sur l’emprunteur.

Enfin, un des enjeux de la réforme est de généraliser la garantie hypothécaire, toujours dans le but d’améliorer la solvabilité de l’emprunteur et de garantir l’augmentation en fonds propres des organismes prêteurs.

La réaction des acteurs français

Du côté des pouvoirs publics français, la réaction ne s’est pas fait attendre.

En effet, le secrétaire d’Etat au budget, Christian Eckert, a tenu à rappeler que la France détenait déjà  le taux d’impayés le plus bas d’Europe.

De plus, le Sénat a voté à l’unanimité, le 20 mai 2016, une résolution visant à protester contre ces mesures. L’assemblée nationale doit en faire de même.

Les parlementaires considèrent, en effet, cette réforme comme une introduction du système des subprimes en France, à l’origine de la crise de 2008. Ils estiment aussi que cela va léser les primo-accédant et les ménages les plus modestes, avec peu ou sans apport.

De même, la généralisation de la garantie hypothécaire risque de remettre en question le système, répandu en France, de cautionnement.

D’après Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier, « il est certain que les banques devraient restreindre leur offre de crédits immobiliers ».

Ce qu’il faut retenir…

En bref, la réforme à venir sur les crédits immobiliers risque de créer un durcissement de l’attribution de ceux-ci et, notamment pour les ménages les plus modestes. Elle aboutirait aussi à la généralisation des prêts à taux variables.

Même si l’objectif est de prévenir globalement la résurgence d’une crise, les acteurs français craignent au contraire des conséquences négatives sur le marché immobilier français ainsi que sur les foyers les moins aisés, alors que la France connaît un système de crédit plus sain et moins risqué que les pays anglo-saxons, notamment.

S’ouvre donc un cycle de négociations ardues par lequel la France va tenter de faire valoir auprès des institutions européennes la pertinence de ses spécificités…

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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