Faut-il être propriétaire ou locataire de sa résidence principale ?

C’est une interrogation récurrente, et importante : faut-il être locataire ou propriétaire de sa résidence principale ? Dans un contexte de taux aussi bas et de valorisation immobilière relativement élevée, la question est d’autant plus ouverte. La perte financière d’un loyer a toujours semblé illogique dès lors qu’on a les moyens de s’offrir un toit. La hausse des prix au cours des années 2000 a changé la donne, particulièrement en région parisienne où l’immobilier a augmenté de 250% entre 1998 et 2012 (Source : data.gouv.fr). Etude de cas.

Etude de cas (propriétaire ou locataire) sur 20 ans à Paris

Prenons l’exemple d’un appartement de 100m² à Paris. Le coût moyen au mètre carré est de 8 555€ et loyer moyen au mètre carré est de 26€ par mois (Source : Meilleurs Agents). La valeur du bien est donc de 855 500€ et le loyer de 2 600€ par mois. Dans cette étude nous considérons que les prix de l’immobilier n’évoluent pas sur la période.

Cas du propriétaire :

Emprunter 855 500€ sur 20 ans à un taux de 1,45% (Source : Meilleurtaux) coûte actuellement 4 320€ par mois assurance incluse. A cela s’ajoute différentes charges récapitulées dans le tableau ci-dessous :

Le coût d’acquisition d’un bien de 100m² à Paris sur 20 ans, toute chose égale par ailleurs, est donc de 1 151 540€. Si la valeur du bien n’évolue pas, la création de patrimoine est de 855 500€.

Cas du locataire :

Pour le locataire, le coût sur 20 ans est de 663 620€, soit 1 151 540€ – 663 620€ = 487 920€ de moins que le propriétaire. Néanmoins, le locataire n’a créé aucun patrimoine en payant son loyer ! La question qui se pose est alors la suivante : l’économie réalisée permet-elle de constituer un patrimoine de 855 500€ ?

Tout dépend du risque pris. Le locataire a dépensé 487 920€ de moins que le propriétaire sur 20 ans, ce qui représente une économie de 2 033€ par mois. Si cette épargne disponible est placée tous les mois, voici le patrimoine constitué au bout de 20 ans, en fonction du rendement :

  • 592 759€ à un taux de rendement de 2% par an ;
  • 726 466€ à un taux de rendement de 4% par an ;
  • 897 421€ à un taux de rendement de 6% par an.

Evidemment, un placement qui permet d’espérer un gain de 6% par an demande une prise de risque plus importante qu’un placement à 2% par an, et donc une perte en capital potentielle à considérer. Par ailleurs, il faut considérer ces rendements comme étant nets  après impôts.

La « bascule » pour le locataire s’établit à un rendement d’environ 5,5% sur son placement. Pas évident à obtenir mais loin d’être impossible, surtout en utilisant des schémas à effet de levier dans un contexte de taux bas.

Propriétaire ou locataire : Ne pas se précipiter

D’un point de vue mathématique, la majeure partie des investissements qu’un locataire pourrait effectuer avec l’épargne de 2 033€ par mois ne permettrait pas de créer 855 500€ de capital.  A priori l’avantage financier est donc au propriétaire. Si les prix montent, cet avantage sera renforcé. S’ils baissent, la location sera prisée. Dans tous les cas, la différence n’est plus aussi drastique que par le passé et cette question est légitime : y’a-t-il intérêt à être propriétaire le plus rapidement possible?

Rien n’est moins sûr, car un locataire garde une flexibilité de déménager beaucoup plus importante et n’est pas exposé à une baisse des prix de l’immobilier. De nos jours, la question d’être propriétaire est beaucoup plus légitime lorsque l’on est dans une situation stable et que l’acquisition n’est pas urgente. Ceci est d’autant plus vrai pour un habitant parisien, la grande ville la plus chère de France.

Grégoire Charvériat, Auteur de l’article

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