Quels moyens efficaces pour développer son patrimoine sans capacité d’épargne ?

Qu’appelle-t-on « ne pas avoir de capacité d’épargne » ? A fréquence mensuelle, cela revient à se dire qu’après avoir fait face aux charges incompressibles (exemple : impôts, mensualités d’emprunt, loyer, frais de scolarité), et après avoir financé son train de vie,  il ne reste aucune somme à mettre de côté de manière récurrente. A fréquence annuelle, cela se transcrit par une augmentation nulle du patrimoine financier en tenant compte des intérêts produits par les capitaux existants. Dans ces conditions, comment développer son patrimoine de manière efficace ?

Optimiser les capitaux existants

Il s’agit de la réponse la plus évidente : le capital déjà constitué, judicieusement placé, est à même de compenser une capacité d’épargne nulle pour développer son patrimoine. L’organisation du capital est alors primordiale pour obtenir le meilleur couple rendement/risque possible (voir notre article : « Comment dois-je organiser mes placements financiers ? »).

Si les liquidités, au rendement très faible de nos jours, occupent une place trop importante, le développement du patrimoine sera lent mais sécurisé. A l’opposé, une forte exposition aux marchés actions permettra d’espérer un gain plus élevé mais rendra le patrimoine plus vulnérable aux fluctuations boursières, là où l’affectation d’une épargne régulière pourrait se révéler un choix plus judicieux (voir notre livre blanc : « Investir prudemment sur les marchés financiers »).

Etablir un schéma d’autofinancement

Dans un contexte de taux d’emprunt extrêmement bas, le levier de la dette est un outil percutant pour développer la poche immobilière de son patrimoine.

Un emprunt demande une épargne forcé qu’il faut donc compenser par un revenu : l’immobilier locatif offre cette possibilité grâce aux loyers perçus. Néanmoins, que ce soit sur l’immobilier résidentiel ou l’immobilier professionnel, il est actuellement impossible d’autofinancer un bien uniquement par emprunt : un apport est nécessaire pour diminuer le ratio charges d’emprunt / loyers perçus. Le ratio final qui doit être égal à 1 pour obtenir un effort d’épargne nul est le suivant : (Charges d’emprunt + charges locatives + fiscalité) / loyers perçus. Attention à prendre en compte la fiscalité des revenus fonciers, qui correspond à votre tranche marginale d’imposition plus prélèvements sociaux (15,5%).

Dans ce cas de figure, il faudra être particulièrement attentif au rendement du bien acquis : plus il sera élevé, moins il faudra faire d’apport.

Utiliser un prêt in fine

L’idée est là encore de profiter du levier de la dette sur un investissement immobilier locatif. Sur un prêt amortissable, vous remboursez le capital restant dû et les intérêts tout au long de l’emprunt sous forme de mensualités. Sur un prêt in fine, vous remboursez uniquement les intérêts chaque mois, et le capital emprunté est entièrement remboursé à l’échéance du prêt. De cette manière, les loyers perçus, nets de fiscalité, peuvent suffire à compenser les intérêts remboursés chaque mois. Il n’y a donc aucun effort à fournir.

(voir notre livre blanc : « utiliser le levier de la dette »)

En contrepartie, le prêteur demande à ce qu’un placement, généralement une assurance-vie investie en fonds Euro, soit placée en gage (ou « nantie »).

Attention cependant :

  • Les prêts in fine ont des taux d’intérêts supérieurs au taux sur des prêts amortissables, le crédit coûte donc plus cher.
  • Il faut s’assurer d’être dans les meilleures dispositions pour rembourser le capital au terme du prêt : le choix du support nanti est déterminant.

Libérer de la capacité d’épargne

Dans certains cas, l’outil le plus efficace pour développer son patrimoine reste l’affectation d’une épargne régulière. La capacité d’épargne est par exemple idéale pour investir dans l’immobilier dans un contexte de taux d’intérêts bas ou encore abonder un placement actions dans un contexte de marchés volatils.

Si l’on ne dispose pas de capacité d’épargne, il faut s’en créer. Comment ? Notamment en remboursant par anticipation vos emprunts sur l’immobilier de jouissance. Prenons l’exemple suivant : vous avez 40 ans, êtes propriétaire de votre résidence principale sur laquelle il vous reste 100 000€ à rembourser pendant encore 10 ans, pour 1 200€ de mensualités d’emprunt avec un taux à 2%, et souhaitez investir dans de l’immobilier locatif. Dans l’état actuel des choses, vous n’avez aucune capacité d’épargne. Votre patrimoine financier sans risque est composé de la manière suivante (entre parenthèses, le rendement annuel de chaque placement) :

  • Compte courant non rémunéré : 30 000€
  • Livret A (0,75%): 23 000€
  • LDD (0,75%): 12 000€
  • PEL (ouvert en 2010, à 2,5%): 60 000€

Vous avez donc 135 000€ d’actifs sans risque dont le rendement annuel moyen est de 1,31%.

Deux constats sur votre situation :

  • Vos liquidités vous rapportent moins (1,31%) que ce que ne vous coûte votre emprunt (2%). L’emprunt vous coûte donc de l’argent même si le taux est très bas.
  • Vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunts sur votre résidence principale de vos revenus pour diminuer votre impôt.

La première solution serait de rester dans l’état actuel des choses et d’acquérir un bien immobilier locatif pour 135 000€, payés par un apport de liquidités.

La seconde solution serait de rembourser par anticipation l’emprunt sur votre résidence principale ce qui vous couterait 100 000€, et d’ainsi libérer 1 200€ de capacité d’épargne mensuelle. Avec cette capacité d’épargne, vous pouvez acquérir un bien immobilier locatif sur 10 ans de 200 000€ environ, soit le double du capital restant dû sur la résidence principale, ou encore une fois et demie ce que vous pouvez vous offrir avec la totalité de vos liquidités. Et vous effectuez le tout en conservant un matelas de sécurité de 35 000€.

Deux raisons expliquent cet écart et pourquoi le levier de la dette est bien plus efficace sur de l’immobilier locatif que sur de l’immobilier de jouissance :

  • La perception de loyers diminue l’effort d’épargne mensuel et augmente donc le pouvoir d’achat.
  • Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers générés par l’investissement locatif, ce qui diminue l’impact fiscal.

En conclusion, pour peu que vous ne partiez pas totalement de zéro, plusieurs options s’offrent à vous pour développer votre patrimoine de manière efficace sans que cela ne vous demande un effort d’épargne mensuel supplémentaire.

Si vous souhaitez en apprendre plus sur les leviers principaux pour développer votre patrimoine, n’hésitez pas à visionner le replay de notre webinar sur le sujet !

webinar développer son patrimoine

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