investissement immobilier 2016

Valeur refuge, coup de cœur, projet d’une vie… L’immobilier est aujourd’hui (et depuis la fin des années 90), le support d’investissement le plus sollicité par les français. A juste titre, la rentabilité sur « la pierre » a cru plus rapidement que l’inflation, surtout grâce à l’effet de levier.
Après une année 2015 encourageante pour les investisseurs, à quoi peut-on s’attendre pour les mois à venir ?

Investissement immobilier 2016 : Pourquoi peut-on parler d’un « bon cru » pour 2015 ?  

Partons d’un constat marquant : les ventes de logements ont progressé à la fois dans le neuf et dans l’ancien avec une hausse autour de +15% par rapport à 2014 (source : Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable.)

Cette remontée des transactions immobilières en 2015 s’explique en partie pour deux raisons :

Premièrement, les taux de crédit habitat ont été proches de leur plancher. Historiquement, ils n’avaient jamais été aussi bas depuis l’après-guerre. Les français ont donc profité d’un environnement propice à l’investissement que l’on peut qualifier d’effet d’aubaine. Les projets immobiliers des particuliers se sont décantés plus rapidement qu’à l’accoutumée et ce malgré des prix qui sont restés élevés.

D’autre part, le marché du logement neuf a été « boosté » par différents plans de soutien tels que le prêt à taux zéro et les lois de défiscalisation (Duflot rebaptisé Pinel). Bien que ces dispositifs soient soumis à certaines conditions (qualité du demandeur, plafond d’investissement, durée…), les ventes de neuf ont grimpé de 16% après avoir connu des baisses successives entre 2011 et 2014.

La prudence est de mise pour investir dans l’immobilier en 2016

Certes, le désir d’accession à la propriété reste une volonté bien ancrée et un paramètre fondamental pour bon nombre de particuliers. Mais à cette composante structurelle vient s’ajouter des facteurs conjoncturels négatifs : une croissance qui peine à bondir et un taux de chômage stable mais à un niveau élevé. Ces facteurs pèseront donc sur la demande dans les prochains mois.

Par ailleurs, il faut savoir que les taux de crédit habitat sont fortement corrélés aux variations des taux des emprunts d’Etat (OAT.) Même s’il est difficile d’en prévoir l’amplitude, les taux de l’OAT sont plutôt à la hausse. Donc les taux de crédit habitat devraient suivre cette tendance, ce qui mettrait un terme à l’effet d’aubaine constaté en 2015.

Au final, l’exercice 2016 afficherait une dynamique de marché en léger repli. Dans l’ancien, les transactions perdraient 5% (source : Groupe Crédit Agricole.) Portées par les mesures gouvernementales, les ventes dans le neuf gagneraient 10%. Les mises en chantier s’étant stabilisées en 2015, les constructions neuves devraient amorcer un redémarrage dans les mois à venir avec des demandes de permis de construire en hausse de 8,7% en fin d’année dernière.

Le Crédit Agricole prévoit, en 2016, une baisse des prix de 1 à 2%.En prenant du recul, les prix de l’offre immobilière entre 2011 et 2016 devraient enregistrer une baisse cumulée de 8%.

Pour observer un retour à une phase haussière du cycle des marchés immobiliers, il faudrait que les facteurs conjoncturels s’inversent : un taux de chômage en baisse et des hausses de salaires qui viendraient compenser la hausse des taux. Il faudrait aussi, qu’à l’instar de la période 1991-1998, les prix baissent encore et deviennent clairement sous-évalués, pour être jugés effectivement attractifs par les investisseurs.

Bruno Falcão


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