Réduire son impôt avec une SCPI Pinel ?

La loi Pinel est la dernière loi de défiscalisation immobilière ayant pour objectif de dynamiser le marché locatif français. En visant un but clair de réduction fiscale, dépendant de la durée de blocage choisie (6 ans, 9 ans ou 12 ans), l’épargnant peut acquérir un bien locatif qu’il pourra choisir de conserver à terme.

Il s’agit donc de se constituer un patrimoine, tout en bénéficiant d’un allégement de sa facture fiscale.

Le problème du Pinel est le risque lié à la qualité du bien sous-jacent. Bien souvent, il s’agit d’acheter dans des zones nécessitant une revitalisation de leur marché immobilier. Le risque est donc de mal sélectionner son bien, ce qui entraînera une probable moins-value à la revente, au bout de minimum six ans !

Les SCPI Pinel permettent de mutualiser ce risque. En effet, ses sociétés civiles de placement en immobilier permettent de se porter indirectement acquéreur d’un parc locatif, composé d’une multitude de biens éligibles à la loi Pinel. Cette diversification implique un potentiel de plus-value plus grand, car basé sur plusieurs actifs géographiquement différents.

Alors, le véhicule SCPI est-il un bon moyen d’investir en Pinel ?

Une SCPI Pinel : Comment cela fonctionne-t-il ?

Le fonctionnement de la SCPI Pinel comprend plusieurs étapes, réparties sur une durée moyenne de 15 ans.

Une étape de collecte et d’investissement. Les SCPI de ce type étant à « capital fixe », elles ne peuvent autoriser de nouveaux associés qu’à travers une période d’augmentation de capital. La SCPI va donc lancer une augmentation, afin de collecter des fonds. Elle peut durer  plusieurs mois. Une fois la collecte terminée, la SCPI va progressivement l’investir dans différents biens immobiliers, éligibles à la loi Pinel.

Cette étape dure entre 2 et 3 ans suivant la SCPI. A son terme, le parc sera complet et prêt à être loué. Les fonds détenus par la SCPI, en attendant d’être investis, sont placés sur un support monétaire, le rendement perçu est donc très faible (aujourd’hui proche de 0). Les associés ne doivent donc pas s’attendre à percevoir de dividendes avant le terme de cette phase d’investissement (dans laquelle on inclut la durée des travaux).

Une étape de location. Pour faire bénéficier à ses associés de l’avantage fiscal Pinel, la SCPI doit obligatoirement loué ses biens pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. En moyenne, elles louent sur 9 ans.

Les associés perçoivent leur quote-part des revenus locatifs provenant du parc de la SCPI (en moyenne, entre 2 et 3% bruts/an).

Une étape de revente du parc. Une fois le délai obligatoire écoulé, le but d’une SCPI « Pinel » est de revendre tout son parc et de fermer boutique. La revente du parc peut prendre jusqu’à 3 ans, suivant les conditions de marché.

A terme, l’objectif visé est une plus-value qui sera répartie entre les différents associés.

Que doit-on garder en tête ?

Vous l’avez compris, investir dans une SCPI en loi Pinel est un placement de long terme. La durée de blocage est, au minimum la durée d’engagement de la SCPI (6, 9 ou 12 ans). Il ne faut cependant pas espérer revendre ses parts avant la dissolution de la SCPI, la durée de vie moyenne d’une SCPI « Pinel » étant de quinze ans.

Il faut impérativement vérifier la qualité de la société de gestion. Etant donné un rendement locatif moyen assez faible, l’intérêt premier en termes de rendement est ici une plus-value. Par conséquent, la qualité du parc immobilier sous-jacent est primordiale.

Gardez également en tête que, via une SCPI ou en direct, le dispositif Pinel rentre dans le plafonnement global des niches fiscales. Il faut donc être bien sûr de ne pas déjà être au plafond de réduction fiscale pour l’année en cours, fixé à 10 000€ par foyer.

L’avantage défiscalisant est également soumis à un plafond, puisque le montant maximal qu’un épargnant puisse investir en SCPI « Pinel » est de 300 000€. Cela lui donnera donc droit à 12, 18 ou 21% de réduction fiscale (étalée sur la durée d’engagement de la SCPI). 

Comme tous les investissements à objectif de défiscalisation, la SCPI « Pinel » est un investissement contraignant. L’absence de liquidité pendant 15 ans est un point négatif, il faut le contrebalancer en investissant dans une société de gestion ayant fait ses preuves.

Mathias François-Dourthe

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