Immobilier ancien Paris

Si l’achat d’un logement neuf ne nécessite normalement aucun coût conséquent après acquisition, acheter un bien ancien va souvent nécessiter d’importants travaux de rénovation. A ce titre, l’investisseur pourra bénéficier d’une décote à l’achat. La possibilité de plus-value est donc d’autant plus importante. De plus, les rénovations effectuées peuvent être déductibles de l’impôt sur le revenu dans certaines limites, voir faire bénéficier l’investisseur d’une réduction d’impôt, dans le cas d’une opération de défiscalisation Malraux. En bref, investir dans l’immobilier ancien à rénover semble être une excellente alternative à l’achat dans le neuf, cependant cela implique des coûts qu’il faut impérativement prendre en compte pour éviter un investissement peu, voir non rentable.

Rénover rime avec fiscalité

La plupart des travaux de rénovation sont considérés comme des charges foncières qui sont déductibles de votre résultat foncier. Si le coût des travaux excède les loyers perçus, l’investisseur bénéficie d’un déficit foncier. Ce déficit est directement déductible de son revenu imposable dans la limite d’un plafond de 10 700€ par an et par foyer fiscal. Tout déficit foncier excédant ce plafond est reportable sur les dix années suivantes. De plus, si l’achat immobilier a été financé par la dette, les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles selon la même règle.

Pour déclarer les frais liés aux travaux déductibles, il suffit de se reporter à la section 400 du formulaire fiscal 2044.

Le parc immobilier parisien étant constitué de logements parfois très anciens, où l’isolation et les installations électriques ne répondent plus au standard, des frais de rénovation spécifiques peuvent rentrer en jeu. Travaux d’isolation thermique, installations favorisant les économies d’énergies, installation d’équipements de production d’énergies renouvelables, peuvent faire profiter du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Cet avantage fiscal est une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% du montant des dépenses engagées, avec un plafond de 8 000€ pour une personne seule et de 16 000€ pour un couple.

Dans le cas particulier d’un logement ancien étant protégé, soit parce que le logement se situe dans une zone de protection du patrimoine architecturale, soit parce qu’il fait partie d’un secteur sauvegardé ou d’un ancien quartier dégradé, le propriétaire effectuant une rénovation peut bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire. Cette rénovation du logement doit en effet être complète (intérieure et extérieure), et octroie une réduction d’impôt de 22% à 30% du montant des travaux, dans la limite de 400 000€ sur 4 ans. Cerise sur la gâteau, ce dispositif particulier, qualifié d’opération « Malraux » n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales. Toutefois, de nombreuses restrictions existent pour en profiter.

Quel retour sur investissement attendre ?

Dans le rapport annuel de l’Observatoire des Loyers de L’Agglomération Parisienne (OLAP), publié en 2016 pour l’année 2015, on constate une baisse globale moyenne des loyers à la relocation. La même année de référence, les relocations précédées par d’importants travaux ont permis une hausse des loyers de l’ordre de 13%. Le parc immobilier parisien étant l’un des plus anciens du pays, les rénovations peuvent donc avantager le propriétaire, souhaitant demander un loyer plus élevé que la moyenne. Cependant, l’encadrement des loyers à Paris, en vigueur depuis 2015, empêche de louer à un prix au mètre carré 20% supérieur au tarif de référence en vigueur dans la zone concernée.

Depuis 2015, le prix de l’immobilier ancien à Paris repart à la hausse, conséquence de la bonne santé du marché de l’immobilier, et de taux d’intérêt très bas. En mai, la Chambre des Notaires enregistre un nouveau sommet avec un prix du mètre carré dans l’ancien à 8 460€ en moyenne. Une tendance qui ne devraient pas s’inverser de sitôt selon les notaires qui prévoient une valorisation à 8 800€ le prix du mètre carré à compter de juillet 2017. Une opportunité de plus-value d’autant plus intéressante qu’il ne faut que deux mois en moyenne pour vendre un bien immobilier à Paris.

Pour conclure, acheter de l’ancien à rénover à Paris peut se révéler très intéressant, aussi bien en termes de loyers perçus que de potentiel de plus-value à la revente. Attention cependant à ne pas négliger, d’une part le coût des travaux de rénovation à engager, et d’autre part la durée nécessaire pour réhabiliter le bien.

Grégoire Charveriat, Auteur de l’article

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