Résidences de tourisme : un placement à risque pour les investisseurs ?

De nombreux véhicules vous permettent de faire fructifier votre patrimoine en obtenant un complément de revenus. Vous avez, par exemple, la possibilité d’investir dans une résidence au sein d’une structure touristique qui vous permettra de générer des revenus locatifs et pourra aussi vous servir de lieu de villégiature quelques semaines dans l’année. C’est en tout cas la formule proposée par les promoteurs de résidences de tourisme. Cependant, certains investisseurs se retrouvent pris en otage, faisant face à des contreparties initialement méconnues, à tel point de soulever une question d’un parlementaire au gouvernement…

Vous bénéficiez dans l’absolu d’avantages fiscaux et d’un rendement intéressant

Lorsque vous entamez les démarches pour l’acquisition d’un bien en résidence de tourisme, vous devez savoir que vous avez le choix d’évoluer sous deux régimes fiscaux.

  • Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) : vous avez ici la possibilité d’amortir fiscalement l’achat de votre bien et de son mobilier. Les charges telles que les frais d’achat ou les intérêts d’emprunts sont également déductibles des loyers perçus.
  • Le régime Censi-Bouvard (jusqu’au 31/12/2016) : ce dispositif offre une réduction d’impôt de 11% du montant investi (maximum 300 000€). Vous pouvez donc prétendre à 33 000€ de réduction au maximum. A cela vient s’ajouter l’obligation de louer votre bien pour une durée de 9 ans minimum, sous la forme d’un bail commercial signé avec un organisme de gestion.

Ensuite, peut-importe le régime choisis, vous avez la possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d’acquisition (20%). Vous devez cependant conserver votre bien pendant 20 ans pour que la récupération de la TVA soit définitive. Dans le cas où la revente du bien intervient avant cette date anniversaire, vous devrez restituer à l’administration fiscale le montant calculé au prorata des années restantes.

Côté rendement, votre investissement locatif tournera en théorie autour de 4% nets (source : Challenge.fr). Oui en théorie, car en effet l’opération peut réserver quelques surprises si votre vigilance n’est pas de mise…

Gare aux sociétés exploitantes peu scrupuleuses

La gestion locative des résidences de tourisme est réalisée par des sociétés exploitantes qui vous louent via un bail commercial généralement de neuf ans. Contractuellement, ces sociétés sont également tenues de veiller au bon entretien du bien et des parties communes (systèmes de chauffage, climatisation, etc). Cependant, ces engagements sur le papier ne sont parfois pas respectés et le rendement promis n’est alors plus d’actualité. Les propriétaires en résidences de tourisme se retrouvent ainsi en situation de débiteur. Plus dommageable encore, la défaillance de la société exploitante conduit au retrait des avantages fiscaux pour les propriétaires.

Un problème qui amène un député à poser des questions au gouvernement

Certaines de ces sociétés de gestion étant coutumières du fait, le problème vient de faire l’objet d’une réponse ministérielle à une question d’un député réclamant une protection accrue pour les investisseurs (source : question écrite de M. Christian Franqueville, député des Vosges).

Malgré les quelques mesures prises par le gouvernement, la situation reste précaire pour de nombreux propriétaires pris en otage de leur investissement. Dans l’exaspération certains ont recours à la justice pour tenter de mettre fin à cette situation complexe.

En Février 2013, un propriétaire mécontent que ses loyers aient été revus à la baisse (-33%) par la société exploitante en charge de la gestion locative de son bien, a souhaité céder son bien à l’issu de son bail de 9 ans. Contraint de régler au fisc la différence de TVA au titre des années restant dues (11 ans), le propriétaire a porté l’affaire en justice. La jurisprudence lui a donné raison en première instance et la société a dû rembourser la somme motif du litige (source : Enquête Ouverte : « Résidences de tourisme, placement toxique ? »).

Vous l’aurez compris, un certain nombre de mesures vous accompagnent dans votre vie de propriétaire mais cela n’empêche pas de juger par vous-même le caractère judicieux de votre investissement.

Prenez du recul avant de vous lancer

Le paramètre clé dans votre choix doit être l’emplacement du bien. Privilégiez des sites cotés ou la demande touristique ne sera pas un frein. Au même titre qu’une résidence principale, assurez-vous également de payer votre bien à un prix en accord la réalité du marché.
L’autre critère déterminant est évidement la société de gestion. N’hésitez pas à éplucher tous les documents qui sont mis à votre disposition (bail, bilans annuels, etc).

Par ailleurs, sachez que les travaux d’embellissement seront entièrement à votre charge. Comptez en moyenne 6% du prix d’acquisition tous les 10 ans (selon Dominique Ménigault, directeur général adjoint de Pierre & Vacances Conseil Immobilier). Le rendement annoncé sera donc, quoi qu’il arrive, revu à la baisse sur le long terme.

Bruno Falcão

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