scpi capital fixe ou variable

Egalement connu sous le terme d’immobilier « papier », les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des structures d’investissement qui sont en charge de la gestion d’un parc immobilier professionnel. On compte aujourd’hui plus de 150 SCPI en France, que l’on peut classer sous 2 catégories : d’un côté les SCPI à capital fixe, de l’autre les SCPI à capital variable. Que valent ces structures si nous devions les placer sur une balance ? Et surtout, quelle structure privilégier ?

Deux structures aux caractéristiques bien différentes

Une des grandes différences entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable réside dans la liquidité des parts et dans leur prix de cession.

Comme pour tout bien immobilier, il est primordial de pouvoir céder ses parts de SCPI au prix le plus juste.

Hors périodes d’augmentation de capital, le prix des parts de SCPI à capital fixe n’est pas fixé par la société de gestion, mais suit une tendance semblable à celle d’une action en bourse. En effet, le cours d’achat et de vente sont déterminés librement par la seule loi de l’offre et de la demande. Le risque qui se présente est double, à savoir d’acheter une part à un prix supérieur à sa valeur, ou de la vendre à un prix décoté. L’évolution du cours du prix des parts de SCPI à capital fixe ne reflète donc pas forcément la valeur des immeubles détenus par la SCPI. Le seul moyen d’en tirer profit est de spéculer sur le cours : investir lorsque la demande est faible, à un prix bas, et attendre un retournement de cycle…

Les SCPI font l’objet de 2 valorisations :

  • La valeur de réalisation, qui est la valeur du parc immobilier de la société de gestion telle qu’en résulte de leur expertise annuelle. Cette valeur est, le cas échéant, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société.
  • La valeur de reconstitution, qui est la valeur de réalisation majorée des frais nécessaires pour une éventuelle reconstitution du patrimoine de la SCPI. Il s’agit du prix que devrait apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l’identique à une date donnée, généralement à la clôture de l’exercice comptable.

Contrairement aux SCPI à capital fixe, les sociétés de gestion de SCPI à capital variable déterminent un prix de souscription de la part. Le Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers stipule que le prix de souscription des parts de SCPI à capital variable ne peut s’écarter de plus ou moins 10% de sa valeur de reconstitution. Ainsi, le prix de souscription est en adéquation avec la réalité du marché immobilier.

Le facteur liquide de la SCPI est important

Le caractère « bridé » des  SCPI à capital fixe sous-entend que leur liquidité est limitée. C’est moins le cas des SCPI à capital variable qui collectent en permanence des capitaux nouveaux. Or, plus il y a d’acquéreurs potentiels sur un marché, plus la liquidité est importante.

Vous souhaitez revendre vos parts, comment cela fonctionne ?

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, sa structure ne permet pas de racheter les parts de ses souscripteurs. Par conséquent, ces derniers doivent trouver des acheteurs sur le « marché secondaire ».

Les SCPI à capital variable possède une flexibilité qui permet à ses souscripteurs de faire l’acquisition de parts nouvelles à chaque instant tant que le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint. Ce paramètre avantage le vendeur puisqu’il pourra procéder au retrait de ses parts plus aisément et à un prix connu à l’avance.

Que choisir ?

L’acquisition de parts de SCPI est une démarche d’investissement sur le long terme. Cependant, il est nécessaire de cerner les besoins de l’investisseur et par la suite le véhicule qui s’inscrit dans la dynamique de ses projets : Souhaite-il spéculer et privilégier le caractère opportuniste de ce placement en prenant un risque plus important en capital ? Il faut ainsi s’orienter sur les SCPI à capital fixe. Souhaite-il un investissement sur le long terme avec des flux de rendement constants ? Dans ce cas, il faut opter vers les SCPI à capital variable.

Edouard Vieilfault

Edouard Vieifaulf, Auteur de l’article

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