Profiter des avantages des SCPI quand on n’a pas besoin de revenus ?

Les SCPI de rendement connaissent un succès grandissant en raison de leur rendement stable et de haut niveau. Leur taux de distribution est, en effet, supérieur à 5% par an, depuis plus de vingt-cinq ans (5,08% en moyenne en 2014 selon l’IEIF.) Elles constituent donc un bel échappatoire à la baisse de rendement des placements traditionnels, comme les livrets ou les fonds en euro des contrats d’assurance-vie.

Comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement distribuent un rendement chaque année. De ce fait, l’outil est tout à fait adapté à la perception de revenus réguliers pour un retraité, par exemple. Ce revenu étant distribué, il est fiscalisé. Comment bénéficier des avantages des SCPI tant que l’on n’a pas besoin de ce revenu ?

Première solution : acheter ses parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Les revenus sont alors capitalisés en franchise d’impôts dans le contrat. Deux inconvénients cependant : les frais de gestion du contrat vont amputer le rendement des SCPI. Second inconvénient, les assureurs plafonnent à un niveau relativement faible le montant total des SCPI que l’on peut détenir via un contrat d’assurance-vie (entre 50 000 € et 100 000 € par SCPI en général.)

Deuxième solution : utiliser les possibilités du démembrement de propriété. La propriété d’un bien peut, en effet, être démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Schématiquement, l’usufruitier est celui qui percevra les revenus du bien pendant toute la durée de son usufruit. Un usufruit a, en effet, toujours une durée. Celle-ci peut-être viagère (toute la vie de l’usufruitier) ou temporaire. Dans ce cas la durée de l’usufruit est déterminée au moment du démembrement. Inconvénient du démembrement de propriété : ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier ne peut forcer l’autre partie à vendre le bien démembré. Il faut donc considérer un bien démembré comme non liquide pendant toute la durée du démembrement.

Comment utiliser les possibilités du démembrement de propriété dans le cas des SCPI ?

La réponse est simple : en n’achetant que la nue-propriété de parts de SCPI, l’usufruit temporaire étant acquis par un tiers. A l’issue de la période de démembrement l’usufruit rejoindra la nue-propriété. Vous serez « plein propriétaire », c’est-à-dire à la fois nu propriétaire et usufruitier et vous percevrez donc les loyers. Si vous avez fait coïncider la fin du démembrement avec l’âge de votre retraite, vous vous serez constitué un complément de revenus pour cette période de votre vie.

Quel est l’intérêt du démembrement de propriété de parts de SCPI ?

Premier intérêt : renoncer à l’usufruit pendant une période déterminée vous permet d’acquérir vos parts de SCPI avec une décote non négligeable. Elle est comprise entre 20 et 25% si vous renoncez à l’usufruit sur une période de cinq ans ou de plus de 33% si vous renoncez à l’usufruit sur une période de dix ans.

Exemple : Vous achetez en 2015 la nue-propriété de 100 000 € de parts de SCPI, la durée de l’usufruit temporaire étant fixée à cinq ans, soit une fin de démembrement en 2020.

  • Compte tenu de la décote à l’achat vous débourserez au maximum 80 000 € pour cette acquisition.
  • Cinq ans plus tard, en 2020, l’usufruit rejoindra la nue-propriété et si le marché de l’immobilier n’a pas évolué à la hausse ou à la baisse, le prix de souscription de vos parts de SCPI sera de 100 000 €. Le gain est significatif ! Si le rendement de vos SCPI est toujours de 5% par an, vous percevrez, à partir de 2020 un loyer de 5 000 € par an.

Deuxième intérêt : ne percevant pas de loyer pendant toute la durée du démembrement, vous n’êtes pas fiscalisé. Cela revient à voir les loyers se capitaliser sans impôts. Pour reprendre l’exemple précédent, vous ne commencerez à payer des impôts que lorsque vous percevrez les loyers, à compter de 2020.

Troisième intérêt : l’ISF. Dans une situation de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui paie l’ISF. Imaginons que vous investissiez 100 000 € dans la nue-propriété de parts de SCPI, votre économie d’ISF sera au minimum de 700 € par an, pendant toute la durée du démembrement. Si votre patrimoine flirte avec 1,3 millions, l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI peut vous permettre de rester sous le seuil de l’ISF.

On voit donc tout l’intérêt de souscrire des parts de SCPI en démembrement de propriété. N’oubliez cependant pas qu’un bien démembré n’est pas liquide pendant toute la durée du démembrement.

Enfin, il existe plus de 150 SCPI sur le marché qui ne se valent pas toutes et votre banque ne vous proposera que les SCPI maison. Vous devrez consulter un conseiller en investissements financiers indépendant pour être guidé dans votre choix.

Auteur : Eric Sabrié


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