Comment sélectionner une SCPI?

Acquérir des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) s’avère être une alternative efficace face à la baisse des rendements de l’immobilier locatif résidentiel et des placements sans risque. Trois raisons à cela : ticket d’entrée adapté à son budget, rendements attractifs (4,65% en moyenne en 2016) et une absence de souci de gestion locative pour le porteur de parts. Néanmoins, toutes les SCPI ne se valent pas. Fin 2015 il existait 171 SCPI, aux caractéristiques et résultats sensiblement différents. Alors comment sélectionner une SCPI ?

Choisir le bon type de SCPI

Plusieurs choix de structure se présentent :

  • Capital fixe ou variable? Privilégier les SCPI à capital variable, qui, grâce à une valeur de retrait de la part définie à l’avance, procurent une plus grande visibilité sur le prix de sortie que les SCPI à capital fixe où la revente s’effectue de gré à gré, et où vous serez totalement dépendant du marché de l’offre et de la demande.

 

  • Sous-jacent résidentiel ou professionnel (bureaux, hôtels, commerces, établissements de santé, etc.)? Le professionnel offre des rendements supérieurs, de l’ordre de 4 à 6% contre 1 à 3% sur le résidentiel, et plus réguliers (baux fermes de 3, 6, 9, 12 voire 15 ans). Il permet par ailleurs une diversification plus importante du fait des nombreux marchés qui le composent: le marché du bureau à Paris n’évolue pas de la même façon que celui des hôtels à Biarritz, ou encore des commerces en Bretagne.

 

  • SCPI défiscalisante ou non? L’efficacité des SCPI défiscalisantes est limitée à cause de l’avantage fiscal pour l’investisseur : le prix de la part est souvent surcoté et le rendement moindre. A cela s’ajoute un problème de liquidité puisqu’il faut conserver ses parts au minimum 9 ans (voire 15 ans suivant la loi de défiscalisation ou la SCPI) pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Enfin il est important d’analyser la diversité typologique et géographique de la SCPI : un véhicule présent aussi bien à Paris qu’en province ou même à l’étranger permet de se diversifier et de limiter le risque d’une baisse de rendement sur un marché local.

Chiffres-clés à relever

Certaines données, plus ou moins basiques, évoquent d’elles-mêmes la qualité d’une SCPI :

  • Rendement passé / taux de distribution : sur un marché comme l’immobilier le niveau de rendement d’une SCPI, son évolution et sa volatilité sont les premiers indicateurs clés. Attention néanmoins, il est essentiel d’évaluer à la fois le taux de distribution (en pourcentage) et le montant du dividende distribué (i.e. le loyer). Le taux de distribution est égal au dividende distribué divisé par la valeur de la part. Si la valeur de la part augmente de manière significative, le taux de distribution va inversement baisser. Le dividende peut cependant rester constant, ce qui n’est pas insatisfaisant lorsque l’on connait une période vide d’inflation.

 

  • Prix de la part : l’évolution du prix de la part est représentative de l’évolution de la valeur du parc immobilier. L’idéal est une SCPI dont la part a été régulièrement revalorisée par le passé, signe que son parc immobilier évolue de manière constante et qu’il est donc de qualité, ou diversifié de manière efficace.

 

  • Potentiel de revalorisation de la valeur de la part : issu de la différence entre la valeur actuelle de la part et sa valeur de reconstitution, valeur déterminée annuellement par audit indépendant du parc de la SCPI. Ce potentiel de revalorisation est de plus contrôlé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ce qui évite les débordements.

 

  • Taille du parc / capitalisation : une SCPI possédant des centaines de biens et de locataires présente évidemment moins de risques qu’une SCPI avec un parc réduit, dépendante de chacun des loyers. En-dessous d’une centaine de millions d’euros de capitalisation, assurez-vous que la SCPI est pérenne et son parc de bonne qualité.

 

  • Taux d’occupation financier : il s’agit du pourcentage de loyers perçus en fonction du potentiel de loyer global. Autrement dit, ce taux évalue l’importance de la partie du parc immobilier qui procure des loyers. Ce taux est compris en moyenne autour de 85%. Un bon taux d’occupation se situe donc au-delà de 85%. Une SCPI servant un rendement de 5% malgré un taux d’occupation moyen (80-85%) peut aussi être un signe de potentiel.

 

  • Part du résultat mise en report à nouveau (ou réserve) : l’objectif des SCPI est de maintenir un rendement stable. Plus la part du résultat mise en réserve est importante, plus la courbe de performance de la SCPI pourra être lissée sur les années à venir, c’est-à-dire obtenir un rendement locatif extrêmement régulier. La réserve est un indicateur du nombre de mois de loyers « d’avance » que la SCPI peut distribuer. De plus, une SCPI affectant une part de son résultat à la réserve de manière récurrente est un signe de pérennité.

 

  • Durée ferme moyenne des baux restant à courir : il s’agit de la durée moyenne à venir pendant laquelle la SCPI percevra les loyers sans prendre en compte les renouvellements de baux. Plus cette durée est élevée, plus la SCPI aura de la visibilité sur les rendements futurs. Elle est généralement comprise entre 5 et 6 ans.

Associer l’investissement à ses objectifs

L’investissement en parts de SCPI est un investissement de long terme. Il faut l’associer à des objectifs avec un horizon d’au moins 8 ans. Par ailleurs, suivant la nature des objectifs différentes SCPI peuvent être sélectionnées, comme par exemple :

  • SCPI de « croissance », avec un potentiel de plus-value sur le prix de la part si l’objectif est de revendre les parts et récupérer un capital à un horizon donné.
  • SCPI large et expérimentée à potentiel de plus-value plus faible, mais au rendement établi et régulier, pour obtenir un complément de revenus futur.

L’investissement en parts de SCPI comporte certains risques malgré une combinaison de facteurs positifs sur le véhicule sélectionné. C’est pourquoi à compter d’un certain montant, 100 000€ par exemple, il est intéressant de se diversifier sur plusieurs SCPI. L’idée est là encore de mutualiser le risque en étant investi sur un parc immobilier à grande diversité typologique et géographique. Le contrôle de la volatilité sur le rendement est ainsi renforcé et permet au porteur de parts d’obtenir une meilleure visibilité sur ses flux de trésorerie à venir.

Auteur : Grégoire Charvériat

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