SCPI en assurance-vie ou en direct ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent un succès grandissant depuis plusieurs années. Il ne s’agit pourtant pas d’un nouveau placement financier, les plus anciennes SCPI de la place, encore commercialisées aujourd’hui,  ayant été créées dans les années soixante. Les SCPI françaises capitalisaient au 31/12/2014 un peu plus de 23 milliards d’Euros, contre 90 milliards pour leurs équivalentes allemandes. L’essor des SCPI française est donc loin d’être terminé.

Devant le succès de ce produit immobilier, dont le rendement moyen en 2014 a été de 5.08% (source IEIF), certains assureurs ont décidé de référencer des SCPI comme supports financiers de leurs contrats d’assurance-vie. La souscription de SCPI via un contrat d’assurance-vie permet alors à cet investissement de bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie, en lieu et place de la fiscalité des revenus fonciers. Cependant, la souscription de SCPI en assurance-vie est génératrice d’inconvénients, en matière de frais notamment.

Dans quels cas faut-il alors souscrire des parts de SCPI en assurance-vie ?

Les avantages des SCPI en assurance-vie

Des parts de SCPI en assurance-vie bénéficient de la fiscalité dégressive de cette enveloppe, à savoir un impôt de 7,5% sur la plus-value réalisée sur un contrat de plus de huit ans.

Souscrites en direct, les SCPI génèrent un revenu foncier taxé à la tranche marginale d’imposition qui peut atteindre 45%. Dans le cadre de l’assurance-vie comme dans celui des revenus fonciers des prélèvements sociaux de 15,5% sont à ajouter à l’impôt.

A première vue, la souscription en assurance-vie semble plus avantageuse. Il faut cependant relativiser par deux critères, en l’occurrence les frais de gestion du contrat d ‘assurance-vie et la non déductibilité des intérêts d’emprunt, dans le cas d’une souscription à crédit.

Assurance-vie SCPI : Frais de gestion des contrats

Les frais de gestions des contrats d’assurance-vie tournent autour de 1% par an de l’épargne gérée. Ainsi, le rendement de parts de SCPI en assurance-vie chute de 5 à 3.95%, compte tenu des frais de gestion du contrat. Le taux d’imposition des revenus est moindre en assurance-vie, mais le revenu perçu aussi…

SCPI assurance-vie: Intérêt d’emprunt 

En cas d’acquisition de parts de SCPI à crédit, les intérêts de l’emprunt seront déductibles du revenu foncier, si les SCPI sont achetées en direct. L’effet de levier du crédit est ainsi optimisé. Dans le cadre d’une souscription en assurance-vie, les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles.

SCPI en direct ou via un contrat d’assurance-vie : comment choisir ?

Les critères de choix du mode d’acquisition de vos parts de SCPI vont en fait dépendre de vos objectifs et de vos moyens.

Si vous souhaitez placer un capital  en parts de SCPI et en obtenir des revenus immédiats, parce que vous prenez votre retraite, par exemple, l’achat dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie est le plus indiqué. Vous effectuerez chaque trimestre des rachats partiels de votre contrat équivalents au montant des revenus distribués et acquitterez la fiscalité douce de l’assurance-vie.

Si vous souhaitez plutôt vous constituer un capital retraite par une épargne régulière, mieux vaut alors bénéficier de l’effet de levier du crédit et acheter vos part de SCPI en direct et à crédit, de sorte de bénéficier de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunts. Une fois le prêt remboursé, vous n’aurez plus d’intérêts déductibles et aurez alors intérêt à revendre vos parts de SCPI pour les racheter dans un contrat d’assurance-vie.

Si vous souhaitez placer en capital, mais ne souhaitez pas en obtenir un revenu régulier immédiat, deux solutions s’offrent à vous. L’achat en assurance-vie, ou l’achat en direct en nue-propriété. Relativement confidentielle, cette dernière formule est très recherchée par les particuliers soucieux d’optimiser leur fiscalité.

Quelle que soit la formule choisie, achat en direct ou via un contrat d’assurance-vie, trois nouvelles difficultés se présenteront à vous, à savoir :

  • Quelles SCPI choisir : capital fixe ou variable, SCPI ancienne ou récente, SCPI diversifiée ou spécialisée, etc …
  • Quel contrat d’assurance-vie choisir : vaut-il mieux ne pas payer de frais de souscription et ne percevoir que 85% des revenus des SCPI, ou inversement, comment évaluer la solvabilité de l’assureur, etc…
  • Comment trouver un banquier qui accepte de vous prêter pour acquérir des parts de SCPI gérées par ses concurrents.

Un professionnel indépendant vous aidera à répondre à ces questions.

Auteur : Eric Sabrié

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