SCPI : quelle liquidité ?

La conjoncture rend les SCPI attractives pour deux raisons : leur rendement (4,6% en moyenne en 2016) et leur faible volatilité. Ces deux variables permettent aux investisseurs de pallier la faible rémunération des placements sans risque et d’éviter les fluctuations boursières. Un point d’interrogation demeure chez les investisseurs : la liquidité associée à un investissement en parts de SCPI.

Est-elle similaire à la liquidité d’un bien immobilier ? A celle des valeurs mobilières ? Qui assure la liquidité ? Est-elle garantie ? En réalité il convient de distinguer la liquidité sur deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Liquidité des SCPI à capital fixe

Les associés de SCPI à capital fixe qui souhaitent revendre leurs parts passent un ordre de vente auprès de la société de gestion qui l’inscrit dans son carnet d’ordres. L’ordre de vente indique un nombre de part et le prix de vente minimum souhaité par part. Dès lors que l’associé cédant est en tête de liste du carnet d’ordres, la société de gestion va confronter sa demande avec les offres d’achat. Si un investisseur propose un prix d’achat équivalent a minima au prix de vente indiqué, l’ordre est exécuté.

La liquidité sur les SCPI à capital fixe est donc fortement dépendante de l’offre et de la demande : si un nombre important d’associés souhaitent vendre et que le nombre d’acquéreurs ne suffit pas à racheter les parts de tous les cédants, le délai d’attente pour la cession des parts est susceptible de s’allonger sur plusieurs semaines.

En cas de crise de l’immobilier aigüe et d’une absence total d’acquéreurs, la SCPI serait alors obligée de revendre une partie de ses actifs et de procéder à une réduction de capital de sorte à rembourser les associés sortants. Néanmoins, ce processus est lent et fait suite à un nombre de décisions important de la part de la société de gestion de la SCPI ou de son Assemblée Générale.

Liquidité des SCPI à capital variable

Une liquidité organisée…

Les SCPI à capital variable procèdent à des augmentations et à des réductions de capital, au rythme des entrées et sortie des investisseurs. Sur demande, un associé peut céder ses parts à la SCPI pour une valeur prédéterminée. Cette valeur de retrait est fixée en fonction du prix de souscription, duquel sont déduits les droits de collecte (environ 10%). Le prix de souscription est quant à lui fixé en fonction de la valeur du parc immobilier, selon une règle imposée par l’Autorité des Marchés Financiers. Il n’y a pas donc pas de décalage important entre la valeur des parts et la valeur du parc immobilier, ce qui peut arriver sur un marché de gré à gré où la perception de l’investisseur joue sur le prix demandé ou offert, et influe sur la liquidité.

Une fois la demande reçue, la SCPI s’organise pour compenser la vente par un achat ou grâce à sa trésorerie. De ce fait, la liquidité est a priori mieux garantie car le vendeur n’a pas à trouver un acheteur de lui-même et n’est pas non plus dépendant d’un carnet d’ordres.

… Mais qui reste dépendante de l’offre et de la demande !

Malgré tout, la liquidité n’est absolument pas garantie sur les SCPI à capital variable : si les retraits devenaient plus nombreux que la collecte sur plusieurs trimestres, la trésorerie de la société de gestion ne suffirait plus à racheter les parts. Elle serait alors amenée à céder des actifs de sorte à constituer un fonds destiné à rembourser les associés.

Même sur une SCPI à capital variable, il est donc primordial de suivre l’évolution de la collecte brute, du nombre de retraits et du ratio qui les confronte dans le but de sortir à temps si les retraits prennent une proportion trop importante.

Qu’en est-il aujourd’hui de la liquidité des SCPI ?

Fin 2015, les SCPI totalisaient une capitalisation de près de 38 milliards d’euros et le nombre de parts en attente de cession représentait seulement 0,23% du nombre de parts total. Sur l’année 2015, la collecte a été de près 5 milliards d’euros et les retraits d’environ 700 millions d’euros, soit 7 parts acquises pour une retraitée.

La tendance s’est confirmée en 2016 avec une collecte de 5,56 milliards d’euros. Le nombre de retraits n’a lui quasiment pas augmenté (736 millions d’euros), le marché est donc actuellement totalement liquide : il y a 7,5 parts achetées par part cédée. Il vous faudra quelques jours pour récupérer le produit de la cession de vos parts, ce qui est un délai bien plus court que sur l’immobilier en dur, et un peu plus long que sur les actions.

A la base, il faut voir les SCPI comme un investissement peu liquide à court terme pour deux raisons majeures :

  • Des droits de collecte de 10% en moyenne : il faut un certain nombre d’années avant que la valeur de retrait augmente suffisamment pour être en mesure revendre à la valeur d’acquisition ;
  • Le coût du crédit (en cas d’emprunt): les parts de SCPI sont aussi accessibles par la dette, ce qui engendre des intérêts à rembourser. Il faut attendre actuellement entre 5 et 6 ans avant que le Taux de Rendement Interne de ce genre d’opération devienne positif ;

Enfin, que ce soit au début de l’investissement ou par la suite, il est encore une fois essentiel de suivre les chiffres du marché des parts de SCPI régulièrement avec votre conseiller, l’objectif étant d’être en mesure de sortir dans des conditions satisfaisantes si la tendance s’inverse.

Grégoire Charvériat, Auteur de l’article

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