succession immobilier

En matière de succession, les biens immobiliers font l’objet d’une attention toute particulière. Ils constituent souvent l’épargne de toute une vie, avec in fine un souhait de transmission pour la future génération. Certes, la transmission d’un patrimoine immobilier est un objectif à long terme mais il convient de s’y préparer en amont.

Quelques éléments de réponses qui viendront vous aiguiller dans vos prises de décisions.

Une succession mal préparée peut vite couter cher

Préparer sa succession permet de ne pas voir son patrimoine fondre comme neige au soleil. En effet, si aucune disposition n’a été prise avant le jour du décès, c’est la Loi qui se charge de répartir le patrimoine existant aux héritiers et ces derniers peuvent se retrouver dans une situation à devoir payer une note plutôt salée.

De manière générale, les droits de successions sont dus par les héritiers lorsqu’ils reçoivent un héritage. Dans ce cas, comment répartir la masse successorale ? En l’absence de testament, le conjoint reçoit un quart de la succession et les enfants perçoivent donc les trois quarts restants.

Le barème des droits de successions dépend en premier lieu du lien de parenté entre le donateur (ou le défunt) et son bénéficiaire. Depuis la loi TEPA (2007), les conjoints sont exonérés de droits de successions (de même que pour les partenaires de Pacs).

Pour les autres cas, un abattement va venir s’appliquer sur la part de patrimoine transmise (utilisable uniquement si absence de donation au cours des 15 dernières années) :

abattement par beneficiaire

A la suite de cet abattement, on applique le barème des droits de successions.
En prenant l’exemple d’une succession dont les bénéficiaires sont les enfants du défunt :

bareme des droits de successions

Prenons un exemple :
Monsieur décède et laisse en héritage la maison de vacances familiale d’une valeur de 600 000 €. Les héritiers sont Madame et ses deux enfants. Monsieur n’a pas pris aucune disposition. En l’absence de testament, Madame hérite d’un quart de la succession (150 000 €), les enfants reçoivent donc les trois quarts restants (450 000 €). Chaque enfant perçoit une masse imposable de 225 000 €.

  • Madame est exonérée de droits de succession.
  • En ligne directe, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €. La fraction de part nette taxable pour chacun est donc de 125 000 €.

En appliquant le barème des droits de succession, on obtient :

125 000 x 20% – 1 806 = 23 194 € de droits à payer par enfant

Accorder la nue-propriété aux enfants permet d’alléger la note

Le démembrement de propriété consiste à confier à une personne l’usufruit (droit d’occuper et d’en percevoir les fruits) et la nue-propriété à une autre. Le droit de propriété est ainsi scindé en deux.
Au moment du décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété : les bénéficiaires récupèrent la pleine propriété.

C’est une solution imparable pour transmettre un bien immobilier et donc pour réduire la masse taxable car seule la nue-propriété est imposable.

Le barème suivant permet de pondérer la part de chacun des acteurs du démembrement :

usufruit

Quel impact sur les droits de succession ?

En reprenant l’exemple précédent :

A l’âge de 59 ans, Monsieur a opté pour un démembrement de propriété de la maison de vacances familiale estimée à 600 000 €, en donnant la nue-propriété à ses enfants. La quote-part de la nue-propriété est égale à 50%, soit 300 000 €. Chaque enfant perçoit ainsi une masse imposable de 150 000 €.

  • En ligne directe, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €. La fraction de part nette taxable pour chacun est donc de 50 000 €.

En appliquant le barème des droits de succession, on obtient :

50 000 x 20% – 1 806 = 8 194 € de droits à payer par enfant

Donation via une SCI pour éviter l’indivision

Les héritiers étant propriétaires d’un bien en indivision, l’un peut forcer l’autre à vendre le bien immobilier qui rentre dans l’héritage. En effet, selon le code civil, « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision » (article 815).

La création d’une SCI (société civile immobilière) est un montage utile si le donateur prévoit de transmettre un patrimoine immobilier au fil du temps, en donnant le statut d’associé aux héritiers. Chaque héritier se verra transmettre l’actif successoral sous la forme de parts. Par la suite, le bien étant détenu par la SCI, il n’existe pas de situation d’indivision.

La création d’une SCI familiale implique des coûts, à commencer par la rédaction des statuts par un professionnel du droit (avocat, notaire…). En moyenne, il faut compter 1 500 € de frais pour la création d’une SCI. Ces frais peuvent vite grimper selon la complexité des cas.

Contrairement à certaines idées reçues, la SCI ne permet pas d’échapper aux droits de succession. Le barème évoqué précédemment s’applique de la même façon.

Quels enseignements tirer de tout cela ? Il est nécessaire de préparer sa succession de manière à éviter une imposition trop lourde à ses héritiers. Dans l’exemple utilisé, les droits de successions sont divisés par 3 en passant par un démembrement de propriété.
S’il y a plusieurs héritiers, il est important de considérer qu’ils seront en indivision. La SCI peut être une piste d’alternative. L’accompagnent par un ingénieur patrimonial peut vous aider à y voir plus clair.

Eric Sabrié

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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