Taux d’emprunt : où en est-on ?

Depuis maintenant quelques semaines et l’élection de Mr Trump, une remontée des taux se fait pressentir. La courbe des taux OAT et Euribor, baissière sans discontinuité depuis 2011, s’est inversée à la fin de l’été. Les événements outre-Atlantique n’ont que renforcé la tendance. Serions-nous dans le creux de la vague ? Faut-il se ruer auprès de sa banque pour lancer un ultime schéma de levier ? Oui, il sera difficile d’aller plus bas. Non, il n’y a pas de quoi se précipiter.

Quelle évolution des taux depuis 2008 ?

Le graphique ci-dessous montre l’évolution de l’OAT 10 ans, référence utilisée par les banques pour fixer le taux sur les prêts qu’elles octroient. Depuis 2008 la baisse est sans discontinuité si l’on excepte l’année 2011.

Même en imaginant que l’OAT de la France passe en territoire négatif, ce qui reste improbable, les taux d’emprunt ne devraient pas baisser drastiquement. La marge potentielle de gain sur les intérêts d’un crédit immobilier est donc aujourd’hui très faible. Autrement dit, les personnes ayant emprunté sur les derniers mois ne devraient pas avoir à renégocier leur prêt durant toute sa durée.

La question n’est donc pas tant de savoir si les taux peuvent encore baisser mais plutôt à quelle vitesse peuvent-ils remonter. Question qui en entraine une deuxième : doit-on maximiser notre endettement le plus rapidement possible ?

Faut-il absolument emprunter dans les prochaines semaines ?

Pour un montant de 300 000€, lorsque l’on compare un emprunt sur 20 ans à un taux de 1,72% et un emprunt sur 20 ans à un taux de 2,74%, la différence est d’environ 150€ par mois, soit 36 000€ sur 20 ans, soit 12% du montant emprunté.

Ce coût supplémentaire est substantiel. Néanmoins, deux paramètres sont à garder en tête :

  1. 2,74% correspond au taux d’emprunt moyen de 2014, et 1,72% à celui fin 2016. La période écoulée entre ces deux valeurs est donc de deux ans.
  2. Le niveau des taux d’intérêts et la valeur de l’immobilier sont intimement liés (voir notre article « Les prix de l’immobilier sont-ils directement liés aux taux d’emprunt ? »)

Sur le premier point : cela signifie qu’il n’y a pas matière à précipitation. Et si la remontée des taux était plus brutale que la baisse de ces dernières années ? La politique monétaire accommodante mise en place en Europe et confortée le 8 décembre par Mario Draghi ne suggère pas de variations soudaines sur les taux.

Sur le second point : cela signifie qu’un bien acheté trop cher par un investisseur pressé d’utiliser le levier de la dette peut se voir dévaluer si les taux d’intérêts remontent sur la période d’emprunt. 12% est une baisse qui n’est absolument pas irréaliste puisque Paris a connu trois fois pire dans la période 1991-1997, durant laquelle l’immobilier a perdu entre 30 et 40% de sa valeur.

Que retenir ? Aujourd’hui les taux sont historiquement bas. L’argent coûte trois fois moins cher qu’il y a 8 ans et vous faites bien d’en profiter. En revanche, il n’y a pas matière à précipitation. Mieux vaut chercher un actif de qualité dont le potentiel de revalorisation à long terme pourra éventuellement compenser le coût supplémentaire généré par un taux plus élevé (12% dans l’exemple ci-dessus). Par ailleurs, la relation taux d’intérêts – prix de l’immobilier laisse penser que dans le cas où nous vivrions une soudaine remontée des taux, la valeur des biens s’affaisserait. Dans ce scénario-là, mieux vaut attendre avec un coût d’emprunt supérieur si cela offre la possibilité d’acheter 40% moins cher…

Grégoire Charvériat, Auteur de l’article

Contacter l'auteur de l'article - Eric Sabrié

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